房子养老和年金险养老,哪个更好?

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房子养老和年金险养老,哪个更好?

我认为是年金险。
 
房子养老和年金险养老,哪个更好? 保险 第1张
你能保证房价每年以13%的速度增值吗?
 
先别急着反驳,我来给大家算一笔账。
 
年金险是年轻时投保一笔钱,退休以后每年都能领一份养老金,领到身故。投保进年金险的钱会以3%~4%的复利增值。 
 
我以一款目前最好的年金险为例,年复利直逼4%。
 
30岁起投保,每年投入20万,连续投10年,一共就是200万,然后既不退保也不再投保,60岁后每年可以领取30万,保证领取20年,领取约606万。
 
房子养老和年金险养老,哪个更好? 保险 第2张

现在大多数人活到七八十岁已经极为平常,2018年中国的平均预期寿命是77岁,其中上海是83.13岁,我就以83岁为例好了。
 
如果活到83岁,一共可以领取约727万,年复利是3.95%,换算成单利,每年是12.83%
 
要是活到90岁,一共就是约939万,当初只是投保了200万,差不多是本金的5倍,年复利是4.166%,换算成单利17.63%
 
如果把这200万拿来买房,你能保证房子接下来每年能以12.83%或者是17.63%的速度增值吗?而且是连续53年、60年。
 
哪怕是现在也不可能。以下这张图是深圳、广州近一年来二手房的房价走势图:


房子养老和年金险养老,哪个更好? 保险 第3张

房子养老和年金险养老,哪个更好? 保险 第4张

图片来源:安居客

深圳的二手房房价只上涨了2.57%,广州不跌反降,下降了约1.71%。

可以看到,哪怕是人口在不断流入的一线城广州和深圳也不可能实现每年保持10%以上的速度增长,更别说其他城市了。

当然了,如果参考美国的房价,把时间拉长到40年、50年,年均涨幅其实也能和年金险差不多,但如果扣除掉1~3%的房产税,再加上一旦房子要出租,找房屋管理公司来打理,又会产生一笔不小的开支,所以整体算下来,其实和年金险持平,甚至可能不如年金险。

无论如何,中国的房产税也肯定是会收的,只是时间早晚的问题而已。一方面是为了给地方政府筹集收入,另一方面是调节收入分配。

实际上我国有部分城市已经在试行房产税政策了,现在只是上海和重庆在试点,之后肯定会陆续在其他城市落实,到时候加上房产税,房子的收益又会大打折扣。
 
而且就中国目前的房价情况而言,接下来可能会再涨,但涨幅也不会太高。
 
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长远来看,中国房价很难再出现大涨
 
房子虽然兼有投资属性,但本质还是用来居住的,所以还是要看需求。
 
恒大研究院在《中国住房存量报告:2019》中就指出,改革前中国缺房子的家庭户数占比是47.5%,住宅面积连1亿平方都不到,而在2018年,城市每家住户平均占有1套房,中国整体住宅面积也远超10亿。可以看到,房子供给基本平衡,其实没有再像以前那么短缺了。

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图片来源:泽平宏

此外,中国人口老龄化也是影响房子需求的一个重要因素。
 
中国新生人口从1990年开始就出现大幅下滑,2000年起一直在1500万附近徘徊,而且根据预测,新生人口还会再持续下滑,2025-2030年前后约1000万。也是在此期间,中国人口出现见顶,开始负增长。到了2050年,中国人口和2024年相比将减少1~2个亿。

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图片来源:泽平宏

人口的大幅度减少,也意味着到时将有大量的房子被释放。
 
我们可以参考邻国日本。日本的老龄化就很严峻,2014年前后,日本平均每4个人里有1个以上是老人,与此同时他们的房屋空置率快突破14%。

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图片来源:泽平宏

15年后中国也将面临这一挑战。2035年中国的老年人比例将超过1/4。

现在日本有些地方已经在推出“免费送房”,外国人也可以申请。

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以房养老其实还存在一个悖论。这些年房子价格肉眼可见的飞涨,很多人都把房子当储蓄财富的工具,所以以房养老,并不是你一个人才想得到,很多人都会这么想。
 
80后现在最大年纪的是40岁,也就是说他们20年以后就会步入老年生活,90后是30年以后。

假如所有的年轻人都打算通过以房养老,20年起每年都会有几百万、乃至几千万套二手房释放,那时肯定还有一批一手房同时建成,再加上已故人口空出来的房子,未来中国的房子供给将大大超过需求,到时候房价可能真像马云说的一样:房子如葱!
 
而且太高的房价对我国的实体经济也大为不利。一方面是抑制了大家的消费能力,同时也鼓励了投资者把钱投入房地产而不是实体。
 
以下是2017年四大行的贷款流向,个人住房贷款几乎是制造业的3倍:

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实际上一个国家的核心竞争力还是在科技。这个从几年前的“中兴事件”就可看出,因为没有掌握核心技术而被美国卡了脖子,不仅业务瘫痪了几个月,甚至倒贴了十多亿美元。目前我国在全球的主要优势是劳动力,但这很容易被取代,无法形成壁垒。
 
政府去年的基调就是坚持房住不炒,不将房地产作为短期经济刺激的手段,同时要推动制造业高质量发展。
 
综合来看,未来中国的房价涨幅不会太高。
 
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房价存在极大的不确定性
 
年金险还有一个房子所没有的优势:确定性。
 
年金险可以锁利终身,属于刚性兑付。未来能领到多少,合同上都会写清楚,可以给到我们一笔确定的钱。
 
房子则不然,它有涨也有跌,没人知道未来是否会出些某些黑天鹅事件导致房价暴跌。
 
日本的房地产价格在上个世纪也曾出现大幅上涨,其中东京住宅的房价在1985-1990年间涨了约2.5倍。不过这样的涨幅并没有一直维持下去。
 
1985年9月日本签订了“广场协定”,日元开始大幅升值,导致出口严重下滑,经济随之衰退。为了提振经济,日本央行下调利率和扩张货币供应。后面为了控制通货膨胀,央行又连续加息,最终刺穿了房地产泡沫,15年的时间内暴跌了近65%,数以万计的家庭为此陷入绝境。

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同时又由于日本的老龄化非常严重,购买房子的需求又很少,日本的房价直到现在也没有恢复到原来的高位。
 
美国的房地产市场则是在2006年经历了一次大崩盘,3年内跌幅超过30%

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图片来源:泽平宏

2001年美国经济衰退,政府为了刺激经济,推动房地产发展。由于有钱人没什么购房需求,他们就把目标指向了低收入人群。政府不仅把利率降低到了1%,鼓励他们用“浮动式利率”,还立法要求金融机构给他们发放贷款。
 
在此期间,有些公司为了扩大市场,不惜推出“0首付”,指不用还首付,给利息就好。同时降低了借款人的门槛,没有收入,没有资产也能买房,吸引了很多没有能力还贷的人。
 
后面美国的房价的确是一路高歌猛进,短短几年的时间,总体涨幅竟超过去30年,但是到了2006年底,美联储突然将利率从1%提到5.25%,导致大量的人还不起贷款,最终房地产崩盘,还引发了次贷危机。
 
从历史看来,房地产存在极大的不确定性,一次黑天鹅事件足以让存储在房子上的财富化为烟灭。如果在你准备卖房前刚好就出现类似日本、美国房价暴跌的情况,那将会对你的养老造成极大的影响。

一旦像日本一样,同时存在房子大量供过于求的情况,房价很可能无法再次回到高位,到时候房子反而成了块烫手的山芋,卖也不是,不卖也不是。所以以房养老其实不如用年金险养老保险。
 
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出租房子多久才能回本?
 
通过出租房子,把每个月收的房租费攒起来,到时候也可以用来养老,但有一个问题很关键,多久才能回本?
 
租金回报率,是指一年的租金和房价的比值,以下是中国100个城市的房子租金回报率:

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可以看到中国房子的租金回报率极低,尤其是一线城市,广州1.69%,上海1.48%,深圳1.38%,北京1.37%。平均在1.5%左右。
 
1.5%的回报率什么概念呢。一套500万的房子,每年的租金是75,要66年才能完全收回当初买房投入的钱。这就很尴尬了,如果30岁时把房子租出去,就要等96岁才能回本,如果是40岁,那就是106岁,也就是说身故了都不一定能回本。
 
但投保年金险就不一样了,还是举开头的例子。30岁开始每年投保20万,连续投保10年,也就是200万,然后也不退保,继续放20年,60岁以后就能每年领取30万,66岁就能领回本了,72年能翻1翻,如果活到89岁,一共就是900万,比出租房子划算很多。
 
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房子的老化也会阻碍出售
 
如果你的房子不是买在一二线这种人口大量涌入的城市,30年以后阻碍大家买你房子的原因,不是房价太高,也不是买的人少,很可能是因为房子太旧!
 
众所周知,房子老化是非常快的,尤其是中国的房子,很多豆腐渣工程,质量特别差,往往十几二十年就已经旧到不行了,比如墙壁掉落,水管漏水,电线老化等等,这些都会影响到居住体验。
 
这是一位博主晒出的15年房龄的房子,墙壁贴满了小广告,而且电梯也破到不行。

房子养老和年金险养老,哪个更好? 保险 第19张
房子养老和年金险养老,哪个更好? 保险 第20张
图片来源:微博@北京的寒冬

30年以后房子这么旧,谁还想住,买一套一手的不更香吗?
 
以当下的环境来看,以房养老是挺好的,可是20年、30年后就不一定了,这当中存在很多不确定的因素,也许到时候的房价真的能是买入时的好十几倍,但如果无法保证卖出去,它也只是一堆砖头水泥罢了除了居住以外,没有其他价值。
 
但年金险就可以给到我们一笔确定的钱,刚性兑付。退休后每年能领到多少钱,合同上都会写得很清楚。而且是实实在在的钱,可以用于消费,不是砖头水泥,也不是其他没有购买力的杂物。

就算不卖房,通过出租房子收取租金,租金回报率也比不过年金险的年复利。
 
所以我认为还是用年金险养老更好一点。


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