疫情之后的困惑:我到底该负债多少钱?

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这次疫情让很多中小微企业和有贷款负债(如房贷)的个人一时陷入现金流断裂的困境。一个教训不胫而走:少负债、低杠杆、别冒险,一定得储备足够多的资金,以防意外。

果真如此吗?

办企业,房租、工资、日常开支……处处花钱,对于本就缺钱的中小微企业来说,怎么可能长期闲置一笔钱作为储备资金呢?

大城市安居不易,可能买房的首付已掏空了六个钱包,又哪来的闲钱作为长期的月供储备呢?

有人会说:别冒险创业,得找个工作老实上班拿工资;别冒险扩张,绝不能贷款负债做企业;别贷款买房,月供压力大影响生活品质。

请问:都不创业,哪来的班让你上?都不扩张,哪来的经济增长?都不买房,去哪租房?有房的人生体验和或明或暗收益如何获得?

正如一句鸡汤所言:哪有什么岁月静好,只是有人负重前行。积极主动的人是不会为了预防一个不知何时来临的意外而不负债、不扩张、不买房、并留足够多储备资金的。

我们需要的是一些方法策略。


01

一个困惑

退休的大妈大爷,会因为一个免费的鸡蛋在商家门口排队站立3小时;
刚参加工作的小白领,会因为午餐要不要加一个10元的鸡腿而犹豫不决;
城里的中产,会因为惦记信用卡权益里的洗车券和观影券而耗费精力;
……

在钱有限的情况下,人不得不做着取舍,并为此而困扰。

比困扰更强一级的是困惑:

职场新人消费贷买了部8千元的手机,困惑着自己下个月是不是开始要吃土了;
小资们旅游贷5万块体验了一次“诗和远方”,困惑着自己是不是陷入了精致穷;
刚需们按揭贷100万有了一个属于自己的窝,困惑着以后的月供能不能还上;
……

你以为只有屌丝草根、小老百姓才会为负债多少而困惑?NO!高资产人士的困惑其实一点也不少。

在一次线下论坛上,我就碰到了这样一位高资产人士。

按当下的房价算,他的房产总价2500万,其中贷款1500万、净资产1000万,他问我自己的负债是不是太多了、杠杆是不是太高了。

债务额1500万,总资产2500万,负债率就是60%(1500万÷2500万),不管是从绝对值(1500万债务)看还是从相对值(60%负债率)看,杠杆确实不低,但真的能这样理解负债吗?

我又做了进一步的了解。

他的房产大致如下:1套当地富人区价值800万的洋房、3套二线城市价值400多万的市区房、1套价值600万的海外房产、2套价值600万的旅游房产……

这些房子大多是2016年之后买的(房子在他及家人的名下),只有其中的一套房对外出租,月租金1800元,其他的房子要么已交房还没有装修、要么是还没有交房,每年的月供款100万左右……月供款主要来自于生意经营。他所在的行业这两年生意还不错,所以月供款没有问题。

可随着年龄增大(40多岁),他在困惑自己要不要减轻些债务、降低些杠杆。


02

一个模型

在回答他这个问题之前,我们先假设一个良性的负债模型。

小王是一个乐观上进的青年,目前在一个二线城市工作,月薪1万左右,工作这些年存款20万,家里能支持约30万。请问小王能买一套什么样的房子?

首先,应从哪些角度着手考虑呢?

要离公司近,所以优先考虑老破小?
要为以后升值考虑,所以最好是次新房?
要想着以后结婚居住,所以得是学区房?
要想着居住舒服,所以应买郊区的大房子?
……

以上统统错误!

应从他的月收入去反推能买什么样的房子。

月薪1万,如果去掉生活开销后还能剩余6000元,那6000元对应的按揭贷款额是多少呢?大概在100万左右。贷款100万的房子对应的房子总价是多少呢?按照30%首付的话,房子的总价款应该在150万左右。

所以小王应该在150万房子总价款这个硬约束条件下,有取有舍得去寻找自己最满意的房子。

现在工作变动频繁,更不会一个公司干到退休,所以离公司近就不那么重要;
第一套房主要解决的是自己的居住,所以升值也没那么重要;
还没有结婚、小孩还远呢,何况小孩生下来过6年才会上学,这期间的教育政策变化太大,学区也就没那么重要了;
现在年轻还是打拼的时候,应把更多的时间精力用在工作上,所以偏远的大房子确实不是考虑的重点……

如此一来,选择范围是不是大了很多?

为什么这是一个良性负债的模型呢?因为各方得益。小王提前享受了住房、地产商卖掉房子实现了利润、银行安全的放贷出去赚取了利息、政府也因此实现了经济的增长。

这各方得益的前提是什么呢?是小王能还得起6000元的月供。

顺着这个模型再扩展开来:如果小王月薪2万,每月能积攒1.2万,那就能负债200万,对应就能买近300万的房子。

如果小王月薪3万呢?月薪5万呢?那能负债的金额不是就更大了吗?

所以能负债多少,我们是有原则可以遵守的。


03

一个原则

一个人债务是否过多、杠杆是否过高,既不取决于他的债务额、也不取决于他的债务率,而取决于他的现金流

只要现金流没有问题,债务就不会违约、杠杆就不会断裂,就能岁月静好、现世安稳。

翻译成大白话就是,只要你到期的贷款本息能还得上就不用怕……不用怕负了多少债、担了多少杠杆。

就像上文中的那位高资产人士,因为自己目前的收入高、还月供完全没有问题,所以没有必要担心债务额和杠杆高的问题。也许有人会说,他的高收入并不能保证三十年啊,以后收入低了怎么办呢?

别着急,后面会有建议的。

我们很多人会把现金流等同于自己的收入,这也很多好理解……毕竟大多数人都是只有一份工作的普通人,能获得的现金流也就是工资了。

这当然没错,其实借贷、房租、分红等都可构成现金流,其中借贷是见效最快的现金流筹集方式了,大家想想信用卡融资的便捷程度就知道了。

当然,工资构成的现金流是最良性、最稳固的。就像上文中的债务模型,首付来自于自己和家人的积蓄,月供来自于工资,这种债务对债务人(借款人小王)来说没压力、对债权人(出借人银行)来说最优质。

如果小王涨薪至2万,并能留存1.2万,就能负债200万买近300万的房子,这可比150万的房子选择余地大多了。

小王的月供没问题,难在首付……由45万(150万×30%)提升到90万(300万×30%),要多掏40多万。

怎么办呢?

如果小王能借到一笔低成本的40万贷款,并且能用新的贷款去归还这笔到期的贷款……以此往复循环,是不是就解决了呢?

这种方法叫以贷还贷。再扩展开来,如果小王的首付全是借的、月供的一部分或者全部也是借的……只要借贷能筹集来钱,那不是也没问题吗?

这只是理论上没问题,这得需要小王有极强的现金流筹划能力,并且不可能一直持续下去,必须得有一个闭环。


04

一个闭环

为什么很多人不敢借更多钱、负更多的债?因为借钱没啥用、因为没有投资渠道、因为怕还不上欠款……其本质都是没有找到一个确定的资金使用闭环。

这个闭环就是,你把钱借进来,再使用出去,从而获得更大的回报,之后用这个回报去归还你最初的借款。

上文中刚需者小王,用贷款买了套房,之后自己居住使用,回报是居住的体现和满足感,就此形成了一个闭环;
贷款做生意的,把钱借进来再去投入生意当中,回报是生意的利润,用这个利润再去归还之前的贷款,以此形成闭环;
贷款炒股的,把钱借进来去买了股票,回报是炒股的利润,用这个利润再去归还之前的贷款,以此形成闭环;
贷款投资房产的,用钱买了房子,等房子涨价后出售变现,再去归还之前的贷款,以此形成闭环。

好的闭环是回报大于产出、投资收益高于贷款的利息,这就要求消费得起、生意得赚、炒股能赢、房子会涨……而这很多人不能保证啊。

上文中的高资产人士也是担心这种闭环能否持续或建立——公司的收入会否能一直保持当下的水平?房子的租金以后会否涨、并涨到能覆盖住月供的程度?房子的价格以后会否涨、并涨到能覆盖住贷款本息的程度?

这些确实存在很大的不确定性。

如果不确定能否服建立良性的资金使用闭环,那怎么办呢?要让购入的资产更具流动性。我给他的建议是,并不一定要减负债、降杠杆,但需要对房产进行优化,优化成流动性更强的房产,一旦出现意外能随时止损出局。

对于贷款做生意、办企业的人来说,最好能提高资金的筹集能力,能随时应对意外、能活得更久更长。

这次疫情中出名的西贝餐饮老板贾国龙,曾对外宣称“西贝永远不上市”,可经此疫后,得到的教训并不是少负债、不扩张、留更多的储备资金,而是重新评估西贝上市的可能性……上市才会有更强的现金流筹集能力。

我到底该负债多少钱?看你的收入水平、看你随时调动一笔钱的能力。

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