怎么让房贷利率变得更优惠?这样做可行吗?

admin 145 0
昨天有小伙伴问——

夏夏,最近有朋友劝我“优化贷款”。

大意是:

让我把5.3%利率的房贷先还了,然后申请一个4.3%的抵押贷,期限十年期,先息后本。

请问可行么,有没有坑?

————

以我自己对贷款的了解,一般不建议这么做。

简单说下理由。

今年经济不好,银行大放水,搞了很多抵押贷产品。

利率特低、申请门槛也不高,非常有诱惑力。

不少人受益。

的确,今年的抵押贷条件很好,值得一试,也可以考虑把旧抵押贷置换掉。

但把它和房贷比好坏,甚至让人把房贷全还了,换成抵押贷款。

就有点扯了...

两者还是差别很大的。


首先一点:这么便宜的抵押贷,它是面向公司经营者的。

是为了给小微企业主帮助,才推出的优惠。

也就是说——

你名下至少得有一个公司、得有房子。

才有机会申请到。

当然,贷款中介会跟你说,公司不是问题,交给他们运作就好,简单。

但,公司只是一个基本条件。

在此基础之上,越是优质、低利率,申请条件往往越苛刻。

并不那么容易拿下。

举个例子。

中行曾有一个3.85%的抵押贷,期限最长10年期,额度最高1000万。

是不是宇宙无敌炸裂?

但相应的,门槛也很高——

一是公司要运营2年以上。

刚注册的,pass;

二是要有实际业务,得提供真实流水。

空壳公司,pass;

三是能借出多少钱来,得看合同、订单、发票。

多一分,不给。

四是钱申请下来,不是打到你的账上。

而是打到有业务往来的公司账上。

一通要求下来,能申请到的没几人。

当然,贷款中介会跟你说——这些都没问题,全都是可以包装的。

只要有钱,就有办法。

问题就出在钱上面嘛,要满足这么多条件,包装费用得多少?中介费得给多少?

各种名目加起来,成本立马增加。

实际要花的钱,就不是3.85%的事儿了。



当然,并不是每一个贷款,都像中行这样苛刻。

我举的只是一个极端例子。

但这不重要。

重要的是,大家心里要清楚——

一个贷款优质与否,不能光看它的利率多低,还要看它的整体条件。

整体条件包括——申请门槛如何、真实成本如何;

要求越详细苛刻,需要粉饰的地方就越多、成本也就越高。

比如中介费、公司注册费用、维护费用、以及申请过程中突然多出来的各种隐形支出。

提前问清楚。

还包括——可能受到的,政策波动的影响。

比如今年很多中介推销贷款,不到4%的利率。

申请条件还特宽松。

但仔细一问,这是针对疫情的特殊贷款,优惠利率只保证一年。

我追问:一年之后呢?

中介大力拍胸:

姐你放心,一年之后你续签一下就行了,一般都没问题。

我心里咋这么没底呢?

每次写抵押贷,都有一大群银行员工,牢骚、抱怨、担心——

我们都是被政策逼着,才把利率降到这么低... 

批了这么多钱出去,真的很担心收不回来... 

根本不挣钱,亏本放贷,心好痛...


当疫情过去、国家不再这么疯狂放水时,

银行还会乐意,把钱这样一直让我借下去么?

没底、真没底。

说到这,注意了:

一个贷款是否优质,还有一个重要标准——还款方式如何?

比如有的抵押贷利率很低,但一问期限只有3年。

3年之后,要连本带息的还上,再去申请。

这就涉及到了一个过桥费用。

再说3年之后,申请条件会不会有所变化?

也要打一个问号。

还有很多贷款,说的是期限最长十年、二十年。

但真的细问下来,可能是每隔几年就要续签一次,再重新审核。

虽然中介们会说——

以他们的经验,只要不作死,就能续贷成功,这个银行不行,还有另一个银行。

只要入了门,办法总比困难多。

他们说的倒也没错~

但这同时也就意味着:

更多的精力花费、更大的不确定性、更高的成本、更强的短期拆借能力...

综合下来,抵押贷虽好,但的确不如按揭房贷。

门槛那么低、那么稳定。

更多时候,大家去申请抵押贷,是因为——

1)真的需要钱周转了、做生意真需要钱了;

2)房价涨很高,远远超过按揭房贷时的价格,你想不卖房,手里也能拿到现金;

3)受调控影响,办不下来优质的房贷,用抵押贷顶一下。

以及——

4)真的是老炮一个,把贷款研究的透透的,有精力有能力去辗转腾挪。

不然,还是别光盯着便宜利率就心动。

去瞎借钱、瞎置换的好。


普通人儿,别把简单问题复杂化。

发表评论 (已有0条评论)

还木有评论哦,快来抢沙发吧~