个人住房贷款利率能降低吗?房贷还能优化?

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最近有一个“优化房贷”的方法很火。


先把房贷还清,再以公司经营者的名义,把房子抵押给银行获取抵押贷,一还一借,实现“用抵押贷替换房贷”的操作。


说实话,申请抵押贷并不是什么新鲜事,早几年就有了,不过今年抵押贷的热度比往年高了不少。


之前小巴看到类似的案例,大多是面向炒房客的,而且很多都是二抵贷。


二抵贷,就是不还清房贷,用我们已有房屋的价值去贷款,然后用贷来的钱,再去买新的房子,现在这是监管的重点打击对象。


当然,如果二抵之后把钱拿去经营公司,国家还是鼓励的。


比如最近大火的电视剧《三十而已》,顾佳在公司周转困难的时候,就是把自己家的房子抵押给银行,获得资金让公司度过难关,她家的房子在抵押的时候也是房贷没还清的,所以是二抵贷。


个人住房贷款利率能降低吗?房贷还能优化? 贷款 第1张


而这次大热的抵押贷,本来一般是公司经营者去申请的,跟我们普通人的生活离得比较远。


但是因为今年的疫情,国家给小微企业的补贴力度大了很多,抵押贷利率就比房贷利率划算了不少,有些银行的抵押贷利率,可以低到4%左右。


之前疫情期间推出的低利率抵押贷,甚至可以低到3.5%左右,比一些稳健理财的收益还要低了。


而且,抵押贷的最长期限,也可以达到10年、20年,很有诱惑力。


所以想用抵押贷替换房贷的人多了,各类信息也刷屏不少。


个人住房贷款利率能降低吗?房贷还能优化? 贷款 第2张


但深入了解之后

才发现用抵押贷利率去换房贷

坑还是不少的


01 申请麻烦


既然你是以公司经营者的身份去申请抵押贷,那前提就是要有一家公司,这钱明面上的用途,是用作公司日常经营的贷款。


国有大行的审查比较严格,对于公司的成立时间、经营流水有要求,申请需要的材料也是蛮多的,临时申请一家公司估计批不下来。


个人住房贷款利率能降低吗?房贷还能优化? 贷款 第3张

(中国银行抵押贷公司要求)


当然,这些中介可以帮你搞定。


而一些城商行,就没有大行那么严格。


毕竟央妈为了支持小微企业,放了不少水,银行手里握着很多钱,却借不出去,无法产生收益,就在内部空转也挺愁人的。


有房子做抵押,风险会比较小,城商行还是挺乐意把钱借给大家的。


但该走的程序还是得走,总得注册一家公司吧,要凭空造出上下游的公司,也有不少文件需要准备。


个人住房贷款利率能降低吗?房贷还能优化? 贷款 第4张


02 成本比想象中高


贷款利率越便宜,审查也就越严格,至少得考察个人的信用,公司的经营状况等,再酌情增加贷款利率。


4%左右的经营贷,有中介也不一定能拿下来,就算能拿下,中介又不是做慈善的,他们跑前跑后也要收你一笔不小的费用。


整个流程跑下来,一般来说会收1-3个点的中介费。


比较好申请的城商行,可能用不着中介,但城商行的资金成本可比大行高多了,给到贷款者的利率也不如大行低。


而且你得先把房子剩余贷款还清,再把房子抵押获得贷款,这里面就会有一些隐藏成本——


如果你自己有能力一次性还清还好,如果没那么多钱,需要用到短期贷款,那这短期贷款的利率就多了一笔成本。


另外,如果你申请房贷的时间还比较短,很多银行是有规定,贷款不满3年或5年,会有罚息,这也是一笔成本。


可能也会有小伙伴问,能不能把房子拿去二抵呢?


其实二抵贷替换房贷更难,二抵的资金不一定够还房贷,而且二抵的利率会上浮,更没前者那么划算。


总体来讲,不少申请人的抵押贷款利率在4.5%左右,但是加上杂七杂八的费用,就不止这么少了。


当然,根据地区和个人情况的不同,利率会有差异。


这几年用上浮的利率买房的,换成抵押贷款或许还有利可图,但如果是用之前打折的利率贷款买房的,如果换成抵押贷,实际的成本可能更高。


个人住房贷款利率能降低吗?房贷还能优化? 贷款 第5张


03 资金不稳定


抵押贷的贷款期限,最长的选项有20年,看起来跟房贷的差别不大。


但是房贷很稳定,银行一旦把钱借出去,大家只需要按还款计划还钱即可。


可抵押贷就不一样了,哪怕是签了20年,也会要求隔几年续签一次,对借款的人重新审核。


如果到时候政策变了,或者你不符合借款的要求了,银行可以让你立马还钱。


所以,小巴觉得抵押贷并不是全面吊打房贷的,申请前先考量一下,这么折腾真的划算吗?


如果之后续签失败,自己有能力承担吗?


而且,这便宜的钱被这样挪作他用,也违背了国家通过低利率扶持中小微企业的初衷,起不到真正提振经济的作用,中介和银行倒是吃得挺饱。


关于优化房贷的事

小巴最后顺便提醒一下房贷利率转换


今年的3月1日到8月31日之间,有房贷的小伙伴要重新签订房贷合同——


选择把自己的房贷换成固定利率,或者跟着lpr浮动。


针对的是商业贷款,纯公积金贷款不受影响,另外,如果你是今年才开始贷款的,那已经直接是lpr浮动,也不用再选了。


也就是说,2020年1月1日前已经有房贷,并且是商业贷款的小伙伴,就需要去选择调整了。


不清楚这件事的,可以回顾往期文章《关于房子的2件大事,可别选错了!》。


国内利率长期的走势大概率是下调的,所以小巴建议,可以换成跟着LPR浮动。


本月是最后一个月了,大家别忘了这事。


不过上周还有个消息,就是工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行等五家国有大行,都发了公告——


从8月25日起,如果你符合转换条件,但到那时还没转换的,会统一批量转换为LPR。


个人住房贷款利率能降低吗?房贷还能优化? 贷款 第6张


妥妥解决了大家的选择困难症。


当然,如果之后你不想换,可以在12月31日前,通过手机银行自助转回,或者去银行协商处理。


不过整体来说,换成跟着LPR浮动,大概率是会更划算的。

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