房地产信托投资基金(REITs)有哪些特点?值得投吗?

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不了解一下号称第四大类资产的REITs吗?

房地产信托投资基金(REITs)有哪些特点?值得投吗? 基金 第1张

我们常说的大类资产主要有三类:

✪资本资产,包括股票、债券

✪可交易资产,包括石油,粮食等

✪保值资产,包括艺术品,房产等

REITs房地产信托投资基金被誉为是第四大类资产

❂为什么说他是第四类资产?

❂这个品种到底是什么?

❂它有什么样的特点呢?

❂有没有投资价值,以及如何投资呢?

在前文中我们简要提及了这个基金,下面我们将站在投资者的角度,通俗且全面解析这一资产配置的好手段。

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REITs的历史来源
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REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。


1960年,世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样,REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税,REITs开始成为美国最重要的一种金融方式,一般情况下REITs的分红比例超过90%。美国大约有300 个REITs在运作之中,管理的资产总值超过3000亿美元,而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。


REITs的定义
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REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

而之所以说REITs是第四类资产,是因为REITs是房地产证券化的重要手段。


那什么是资产证券化呢?资产证券化即是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持,通过结构化设计进行信用增级,在此基础上发行的一种证券。


不动产证劵化,作为资产证券化的一个细分类目,是把流动性较低、非证劵形态的不动产投资,直接转化为资本市场上的证劵的金融交易过程。


而REITs通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金,交由专门投资机构进行不动产投资经营管理,并将投资综合收益,按比例分配给投资者。这就与开头所说的三大类常规资产有所不同了~

通俗的说

REITs就是投资者把钱交给专业的房地产投资运营方,他们拿着钱去买房产物业比如写字楼、商场、停车场、酒店等等,投资者们既当了包租公包租婆,还会享受物业升值的红利。


下面我们来看一下与普通的房地产股票相比,REITs有哪些显著的特点?

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定期强制高分红

各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。美国一般每季度派息一次,香港一般每半年派息一次。这就像收房租一样,美国是季付,香港是半年付。由于REITs有强制高分红的法律要求,REITs的现金流能很好的补贴生活开销。


投资门槛低

一如其设立的初衷,为中小投资者提供了一个投资房地产的机会。


交易成本低

一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金,和买卖股票一样,不用支付其他高额税费。如果是直接投资房地产,光买卖的税费也要在房价的10%-30%之间了,还涉及房产证和相关政策限制等等。

流动性强

买卖REITs像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉变现。

专业化管理

REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士,拱卒定投一直提倡“专业的事儿交给专业的人去做”


收益率相对较高

这个优势在中国更为明显,国内直接持有物业的收益率(也就是收租)相对较低。比如我们现在用100万在北京东方豪庭买一套公寓进行出租,租金回报率不会超过3%。而REITs的回报率普遍在7%(美国)、9%(香港)以上。


风险分散

与单一的房地产信托投资不同,REITs大部分投资于能够产生稳定现金流的物业资产,包括写字楼,酒店,公寓等,相当于投资的是一个物业资产池。且REITs与股市、债市的相关性较低,是一种很好的风险分散手段。

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政府宠儿

对政府而言,REITs可以帮助盘活社会存量房产,稳定房地产市场,还可以扩大税基,拓宽地产投资退出机制,妥妥的“宠儿”之一,部分地方区域政府还会给REITs一些政策扶持。

从投资价值的角度而言

美国和香港现在的REITS基本能提供7-10%的收益率。香港的投资价值略高一些,暂时作为我们的战略储备。收益率不算很高,但是绝对及格。


从投资便捷的程度而言

最方便的投资方式就是REITs指数基金,但是在国内,目前还没有严格意义上的本土REITs基金。所以实际上的投资都是QDII类基金,投资的选择也比较少。


下面我们主要介绍在拱卒定投观察池里的三支REITs指数基金:上投富时发达市场REITs、广发美国房地产指数、南方道琼斯美国精选A。


如何挑选对比具体的指数基金,还是老步骤。


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从持仓规模而言,虽然前两者差距不大,但规模也只能说是一般,属于矮子里面挑高个,南方道琼斯美国精选的规模过小,且有下降趋势,可以搁置一边。


从跟踪情况而言,差距也不大。这一点,从资产配置上就能发现,大家的前10大持仓都是差不多的。


要说各自优势,广发的成立最早,上投成立最晚,但规模却最大。从配置理念上来说,拱卒定投更倾向上投的这一支基金,由于是布局发达市场上市REITs,就意味着他与A股市场的相关性会更低,更能发挥其资产配置中分散风险的作用。


另一方面,也是针对投资者的小便利,这只基金除了提供人民币份额以外,还提供了美元份额,为持有美元的投资人提供了新的投资理财选择。


结论

细心的朋友可能会发现,本文中并未提及针对REITs的指数估值方法,这是因为REITs的估值相对复杂,不同的投资产业和指数形成都还没有一定之规。


REITs因为其与A股市场的低相关性,所以将会是资产配置非常好的手段!


REITs的高分红非常适合作为养老现金流来源的好手段。

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