REITs是怎么估值的?

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今天我们进一步,聊聊如何给REITs估值。


估值之前,先说一下REITs的分类。


REITs分为权益型抵押型,二者最大区别是:是否对房产拥有所有权。房产的所有权是界定REITs是权益型还是抵押型的唯一依据。


  • 抵押型REITs

不拥有房产的所有权。抵押型主要是向房产所有者或开发商提供抵押贷款,或者通过购买抵押贷款债券,间接提供融资。

抵押型REITs的估值方法,参考债券估值方法就可以了


  • 权益型REITs

拥有房产的所有权,收益主要来源是租金、房产增值、物业服务。目前市场中,绝大部分REITs产品,都是权益型的。所以我们着重谈下如何对权益型REITs进行估值。


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对股票估值,存在绝对估值和相对估值两种方法。绝对估值是通过对公司基本面的分析,寻找公司的内在价值。相对估值横向比较股票的某一指标,如市盈率P/E、市净率P/B等。


同样的,对权益型REITs进行估值,一般也会遵循上述思想,有绝对估值和相对估值两种方法


  • 绝对估值法:NAV

NAV=房产的当前价值-负债。

NAV是Net Asset Value的缩写。房产的当前价值,一般是对未来预期收入的贴现,类似DCF模型。绝对估值法,只能应用于入住率、租约、租金比较稳定的成熟房产上。


  • 相对估值法:P/FFO

FFO=净收入+折旧+摊销-非经常性损益。

FFO(Funds from Operations)的意思是经营产生的现金流,P是REITs的价格。如果P/FFO比其它REITs高,则认为该REITs价格高估。P/FFO的估值方法,应用比较广泛。


下面是一个计算FFO的例子:


REITs是怎么估值的? 基金 第1张


净收入(NET INCOME)=7,825,000

折旧(DEPRECIATION)=1,500,000

摊销(AMORTIZATION)=0

非经常性损益

  (GAIN ON SALE OF ASSETS)=500,000

FFO=7,825,000+0+1,500,000-500,000

FFO=8,825,000


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上面的计算实在太烧脑了,有没有现成的数据呢?


答案是有的。REITs公司会在财报中,定期批露这个数据。在美股上市的REITs,直接去美国证券交易委员会的网站sec.gov查询就可以了。


比如我们想查询写字楼REITs 海伍兹物业HIW的P/FFO数据,就在快速检索框中输入代码hiw

REITs是怎么估值的? 基金 第2张


在搜索结果中,找到10-Q,10-Q翻译成人话叫做季报

REITs是怎么估值的? 基金 第3张


点击Documents图标,会得到一批文件,点击后面的htm文件链接,终于打开季报了。。。

REITs是怎么估值的? 基金 第4张


在季报中搜索Funds from operations,就可以找到FFO相关的数据表格。

REITs是怎么估值的? 基金 第5张


从表中可知,本季度每股FFO是0.87。


当前HIW的股价,除以最近4份季报的每股FFO之和,就可以得到当前P/FFO的数值。


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美国权益型REITs的历史P/FFO,大约在8~22之间。我粗略计算了一下当前时间点,各类REITs的P/FFO,结果是这样的:


REITs是怎么估值的? 基金 第6张


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我们在蛋卷的定投组合,会分配25%仓位在REITs上。

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