REITs标的怎么选择和估值?

admin 1205 0

有朋友在知识星球提问:

REITs中的APTS这个标的怎么样?应该重点关注那种类型的REITs?

今天我们就来聊聊这个话题。

APTS的简单分析

APTS全称是Preferred Apartment Communities,中文名叫做优选社区公寓,是一个公寓型REITs。APTS市值只有6亿美金,属于公寓型REITs中非常小的一支。


之前文章介绍过,REITs的专属估值指标叫做P/FFO。APTS的P/FFO非常低,只有3.xx。公寓类的P/FFO,普遍在20~24区间。简单套用P/FFO指标的话,APTS是非常低估的,但事实确实如此吗?


下面是APTS的财务数据,可以看到,这个公司的财务状况比较糟糕。


REITs标的怎么选择和估值? 理财投资 第1张


从估值指标P/FFO看,APTS确实是一个便宜的标的,但实际情况并非如此。便宜有便宜的道理,股价往往已经反映了预期。


公寓类REITs的龙头

公寓类REITs这个领域的龙头是艾芙隆海湾社区AVB和公平住屋EQR,这两个REITs的市值都在300亿美金左右,P/FFO都在22~24区间,简单的财务数据是这样的:

REITs标的怎么选择和估值? 理财投资 第2张


可以看出,AVB和EQR的基本面比APTS要好很多。

聊聊估值

A股的投资者,喜欢使用市盈率PE、市净率PB这类指标,简单粗暴的给所有标的打一个分数,低于多少就是低估,低估就是便宜,买便宜的就能赚钱。这个思维路径在美股,是要不得的。这样选出来的,往往是基本面严重恶化的公司,别说赚钱,破产退市清零都是有可能的。

举个饭店的例子:
假如有机会入股饭店A或B,两家饭店都作价100万人民币,A店比B店多几套桌椅碗筷。所有人都不会认为,A店资产更多,市净率PB更低,入股A店更划算。所有人都会去看的,是两家饭店未来的赚钱能力到底怎么样。

再回到REITs估值的话题,比较REITs是否低估,需要分析的,是资产包质量运营效率。比如物业成本、租金、地段、面积、空置率、租约长短、房产布局节奏、融资情况、人房比、盈利构成。总之,是要做全方位基本面分析的,最终确定能否高效赚钱。

而A股投资者的惯性思维,使用P/FFO或其它指标,只是给自己壮胆而已。

REITs的选择

REITs公司大部分都在美国,离我们很远,基本面的情况,往往是不透明的,远不如投资A股消费股那样看得见摸得着。所以,对REITs的选择,有两个建议:

1、买龙头
如果只是看好REITs的某一个细分领域,比如酒店类REITs,或公寓类REITs,那么可以考虑分散购买这个细分领域的龙头公司。

2、买指数
如果对REITs的某个领域,没有研究分辨的能力,最简单的办法是买REITs的宽基指数基金。目前国内投资者,有3个QDII基金可以选择:

REITs标的怎么选择和估值? 理财投资 第3张


如果一句话介绍一下这3支基金,大概是这样的:
广发美国房地产:成立时间最长
上投摩根富时REITs:跟踪的指数是全球的
南方道琼斯美国精选:规模小但指数跟踪效果好

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