房贷利率怎么选?房贷利率调整房贷会多吗?

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很多人问猫哥,最近房贷利率要重新选择,要么固定利率,要么LPR+固定点差的浮动利率,一次定终生,到底怎么办呢?


这个问题其实挺简单,不少人为此犯愁,估计有个错觉,好像选对了能少交几十万房贷,选错了要多交几十万…….真的想多了。


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LPR这几个字母有点唬人,所以有些人死活搞不明白。这个猫哥普及过《钱的流向彻底变了,房价越来越凉?》


简单说就是,钱的价格怎么定?以前是央妈说了算,现在……也是。


但是方式有变化,以前的定价很长时间才变一次,现在央妈找了一堆机构说,你们离市场近,建议下该怎么定价合适吧。


于是大家各自报价,然后央妈去掉最高和最低的,算个平均数,这就是最近市场上钱的价格了,也就是利率新锚,很市场化。


有人说,现在疫情期间,有些公司贷款利息都一点几了,我也想按这个水平还房贷,靠谱吗?想得美!


新政策下,参考的是5年期的LPR价格,LPR月月变,但你指望不上,房贷的锚,一年只能调一回。


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以前的房贷很简单,除了固定利率,基本就是跟着基准利率浮动,差别是买房时候的条款,有人利率7折,有人上浮30%,房贷能差出好几个点。


所以总体来说,你的成本,在买房时候就决定了!锚怎么换,对你的购房总成本影响不大!


那LPR+固定点差怎么算呢?总共两步:

● 用你的房贷合同约定利率,减去4.8%(去年12月的五年期贷款利率),得到一个数字,这个就是固定点差,以后就不变了。


● LPR+固定点差,就是你的房贷利率了,LPR每年重新定价一次,你的利率也就跟着变了。



举个例子吧:


比如你的房贷打九折,基准利率4.9%,那4.9%x0.9=4.41%,这个就是你的约定利率,然后减4.8%,得到-0.39%,这个就是你的固定点差,一辈子不变。


同理,如果你的房贷利率是上浮10%,那你的固定点差就是4.9%x1.1-4.8%=0.59%。


点差有正有负,很好计算。


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原理清楚了,做选择之前,咱们还应该先明确几个基础概念:

● 这个调整的初衷不是给房奴减负!你希望房贷立减10%,那是自己加戏;


● 这个也不能有大幅上涨,否则老百姓受不了;


● 所以,这个切换就需要平稳、安全,波动越小越好。


● 但是吧,这个事银行都挺高兴。



品品!你细品!


先说一个原因吧,今年的原则是保持不变,之前的基准利率4.9%,去年年底是4.8%,本来可以少交点,但这个利好现在享受不了了,有人算过,大概有280亿的规模。


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现在回到正题上,怎么选择?


这个别靠感觉,推算一下利率变化后的房贷变化,就能看出你所面临的情形究竟是什么,也更容易做出选择。


不过算这个账,会哭的,为啥这么说?因为我算了……


过程跟大家说下,不感兴趣可略过直接看结论。


按现行利率4.9%,咱们先假定有四个人,贷款利息各不相同,为了省事,咱们固定点差就直接用百分数,就不换算BP了:

甲:房贷7折,固定点差-1.37%


乙:房贷9折,固定点差-0.39%


丙:房贷上浮10%,固定点差0.59%


丁:房贷上浮30%,固定点差1.57%



我们假定基准利率有升有降,表格第一行是老政策的结果,第二行是按照新锚调整后的结果。


房贷利率怎么选?房贷利率调整房贷会多吗? 理财投资


看着眼晕?没关系,账本不用细看,从旧锚切换到新锚,表中红色部分,用户占便宜,至少不吃亏;没标颜色的部分,银行占便宜。


结论就是两句话,对用户来说:

● 如果基准利率在4.57%-5.24%这个区域时,新锚会比旧锚更贵;


● 如果基准利率超出这些范围,低于4.57%或者高于5.24%,新锚会让一部分人受益,具体是谁,跟你的房贷利率有关。



所以,你知道银行为什么开心了吧?你也清楚自己所面临的情形了吧?


切换之后,同等条件下你的房贷大概率会比以前贵一点点,所幸幅度很小,房贷是比较民生的产品,波动不会很大,在房价面前,这点小变化都是浮云


有人说,那选择固定利率不就好了?最近利率下降的趋势比较明显,这么做短期看好像也不太明智。


所以,具体怎么选呢?


浮动利率短期看起来更好一些,长期看,不知道。


固定利率短期看起来会多花一些钱,长期看,不知道。


那不如省点是点选择浮动利率吧,毕竟,自己凭本事贷的款,含泪也要还完。

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