房贷利率换成LPR会更划算吗?

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摘要在今年的3月至8月期间,你有一次转换房贷利率的机会:可以选择转换成挂钩LPR的浮动利率,也可以选择转换成固定利率。

观点从长期来看,LPR大概率会是一个下降的趋势,所以选择LPR浮动利率,对于普通大众贷款买房来说会更划算。


1.

最近一段时间,有房贷的朋友应该注意到了一件“大事”,那就是,按照央行的要求,在今年的3月至8月期间,你可以有一次转换房贷利率的机会:你可以选择转换成挂钩LPR的浮动利率,也可以选择转换成固定利率。

 

这个政策影响的是2020年1月1日之前签订房贷合同的人,且只针对商业贷款,如果你是纯公积金贷款,是不需要变动的;如果是商业贷款和公积金的混合贷,那么只需要转商业贷款的部分,公积金贷款的部分仍然按照原合同执行。


如果你是2020年1月1日之后签订的商业贷款合同,那么你不用考虑这个问题,因为2020年1月1日之后都会统一按照LPR方式计算房贷。


房贷利率换成LPR会更划算吗? 理财投资 第1张
截图来源:中国人民银行官网


所以这个事说白了就是,今年的3月到8月,你面临两个选择:


第一个选择是,将贷款利率转换为固定利率。也就是说按照之前你合同中的浮动利率以及目前的基准利率(4.9%),确定你的房贷利率,并且这个利率会在你以后还款的十几年、几十年里保持不变。

 

第二个选择是,将贷款利率转换为挂钩LPR加基点的模式,房贷利率根据LPR的变动而变化,如果以后LPR降低,那么你就可以享受到降息带来的优惠。但如果LPR升高,你也会承担利率变高带来的更高的利息成本。


2.

 

先来跟大家简单说说什么是LPR。


LPR(Loan Prime Rate)全称是“贷款市场报价利率”。它是由18家银行,统一报出自己的贷款利率之后求出的平均值,是银行给到最优质客户的贷款利率。


怎么理解“最优质客户”呢?其实就是对银行来说风险最低的客户,所以银行也就愿意给他们最低的利率。

 

具体来说,由具有代表性的18家银行共同报价,分别报出自己的贷款利率,从这18个报价中去掉一个最高价和一个最低价,然后算出平均值,就得出了当期的LPR。


我们都知道,一直以来,银行的贷款基准利率是央行决策规定出来的利率,好多年才变一次。


而LPR区别于贷款基准利率最大的点,就在于它是多家银行统一报价形成的,所以LPR相对来说市场化程度更高一些,可以说它是一个标准的市场化贷款利率。

 

另外,LPR每个月20号公布一次,是上下浮动的,如果LPR下调,就意味贷款利率降低,反之则升高。

 

那么回到最开始的问题,面临这两个选项,到底是该选择换成挂钩LPR的浮动利率,还是该选择换成固定利率呢?

 

我的建议是:选择LPR。


我们先来看看挂钩LPR之后的房贷怎么计算,我举个例子。

 

小王2010年向银行申请了一笔房贷,贷款期限为20年。如果当时合同约定的贷款利率是按照贷款基准利率上浮10%计算的话,那么小王目前贷款的实际利率是这样:


4.9%(5年期以上贷款基准利率)*(1+10%)=5.39%。

 

如果小王选择换成LPR浮动利率,那么:

 

首先要以2019年12月的五年期以上LPR利率4.80%作为基准,算出小王房贷款利率的“加/减点”,“加/减点”的意思就是你实际的房贷利率水平和LPR之间的差值。

 

所以小王的“加/减点”值=实际房贷利率-2019年12月的5年期的LPR,即为5.39%-4.8%=0.59%。

 

然后就可以计算出小王新的房贷利率了,以后小王每年的房贷利率= LPR(每年1月1日或贷款合同对应月的五年期以上LPR利率)+加/减点,即 LPR+0.59%。

 

转换完成后,从现在开始到2020年年底,小王的房贷利率是不变的,也就是说还是按照5.39%来计算,但是从2021年1月1日开始,小王的房贷利率计算标准就会随LPR变动了,一年变一次,具体是多少,取决于到时候的LPR有多高。

 

假设2020年12月20日公布的5年期以上LPR降到了4.6%,那么小王2021年的房贷利率就会变成 LPR+加/减点,即4.6%+0.59%=5.19%。

 

需要特别注意的是,这个“加/减点”一旦确定之后,在剩余的还贷时间内就不会再变了,也就是说直到这笔房贷偿还完毕为止,这个“加/减点”数都保持不变。


而LPR是每年换一次的,所以你的房贷利率会随着每年的5年期以上LPR的变动而变化。

 

以上就是挂钩LPR之后房贷的计算方法。

 

如果小王不选择LPR而是选择固定利率,那么以后不管贷款基准利率是否会变化,小王的房贷利率都将会保持5.39%不变。


房贷利率换成LPR会更划算吗? 理财投资 第2张

3.

所以你会发现,摆在我们面前的两个选项,哪个更划算其实取决于LPR未来的走势。

如果认为未来LPR可能上升,那么转换为固定利率就会有优势;如果认为未来LPR会下降,那么转换为LPR定价会更划算。

 

考虑到短期内我国经济增速放缓,市场投资收益率下降,我认为LPR同期报价大概率会持续下降,就算中间可能会有反弹,但整个趋势应该是不会变的。

 

从LPR改革以来的走势图也可以看出来,LPR是稳中有降的。


房贷利率换成LPR会更划算吗? 理财投资 第3张

图片来源:中国人民银行官网


另外,从西方国家的历史规律来看,他们的利率水平都是一个长期下降的趋势。目前,很多西方发达国家的利率水平接近于0,甚至是负的。


一个国家的经济增速大概率是越来越低的,经济学原理告诉我们,如果经济增速越来越低,那利率水平也会越来越低。


所以,我们国家的利率水平大概率也会复制西方发达国家走过的历史,长期来说越来越低。

 

因此从长期来看,LPR大概率会是一个下降的趋势,所以选择LPR浮动利率,对于普通大众贷款买房来说会更划算。


4.


那么具体怎么进行转换呢?

 

目前,包括国有6大行、12家股份制银行都已经在其官网、微信公众号等渠道发布了个人贷款定价基准转换的公告。


如果你符合这一次利率转换的标准,可以通过这些银行的手机银行、网上银行、智能柜员机等渠道直接办理。

 

最后再提醒一下大家,定价基准转换的办理时间是2020年3月1日至8月31日,过期就不能办理了。


另外需要注意的是,只有一次转换机会,一旦你选定某一个利率模式后,今后是不能再做改变的。


房贷利率换成LPR会更划算吗? 理财投资 第4张

其他图片来源:网络

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