文/韬略哥

近日,多地有市民在网上求助,希望能延缓房贷还款期限。


推迟还房贷之后,利率打折大招会出台吗?



北京青年报进行了相关报道,呼吁包括银行在内的相关机构和部门,都应参与讨论,共同寻找破解之道。


情况到底如何?究竟能否“因疫情推迟还房贷”,有无更多可能措施缓解还贷难题?


01


我们都知道,银行房贷还款,具有紧迫性和严肃性。


房贷延迟一天不还,个人征信记录就会受影响,若延迟三个月未还,银行的诉讼程序就会启动……


目前,就有部分人,因封控隔离等不可抗力原因而失去收入,每个月按时还房贷车贷压力较大。


对他们来说,最大的诉求是,希望银行通过灵活的制度变通,允许推迟还房贷,等收入恢复之后,则正常还款。


“因疫情推迟还房贷”一事,越来越受重视,被媒体呼吁提上议事日程。


事实上,这个机制能够给银行和客户带来双赢。


一方面,银行允许客户推迟还款,为客户后续恢复收入恢复还贷,提供重要的缓冲时间;


另一方面,对银行而言,推迟还款,并不等于断供或者恶意逾期,银行的总还款额度并不变,对银行没有造成太大资金损失。


早在2020年,因受疫情影响推迟还房贷一事,制度上已有说明。


2020年2月,中国人民银行、财政部、银保监会等五部门发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》。


推迟还房贷之后,利率打折大招会出台吗?



其中明确,因疫情影响未能及时还款的,可以向银行提出,经认定后,相关逾期贷款和欠款可以不作逾期记录报送,已经报送的予以调整。


受疫情影响暂时失去收入来源的人群,金融机构可灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排,合理延后还款期限。


具体到各家银行,存在政策滞后性。


有的银行可以利用大数据等信息,精准为客户提供延迟还款,不上征信黑名单的柔性服务,而有的银行,还未提上日程。


其实,除了延期还款,我们认为,切实减轻购房者负担,对于存量房贷,还可以实行房贷利率打折的做法。


02


针对存量房贷打折,我国也早有先例。


为应对金融危机,2008年10月27日,央行宣布,即日起将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍降低为0.7倍。

推迟还房贷之后,利率打折大招会出台吗?



也就是说,大量房贷客户可享受存量房贷利率七折的优惠。


推迟还房贷之后,利率打折大招会出台吗?



以20年期50万元等额本息房贷为例,从原来基准利率5.94%下浮15%也就是0.85倍执行,房贷利率为5.049%,每月还款3313.33元,利息合计29.5万。


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下浮30%也就是0.7 倍之后执行,房贷利率为4.158%,每月还款3078.86元,利息合计23.9万元。


推迟还房贷之后,利率打折大招会出台吗?


客户将能够节省近 6 万元的利息。


据统计,2009年全国个人住房贷款下浮利率占比达93%,其中,七折至八点五折区间的贷款占比为 80.6%。


如果按照八五折来计算,我们现在的存量房贷可以便宜多少?


03


LPR改革之后,今年的降息,主要影响新增房贷还款,暂不涉及存量房贷。


根据央行要求,首套商业性个人住房贷款利率不得低于5年期以上LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于5年期以上LPR加60个基点。


今年1月份,作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR下调5个基点至4.6%,为2020年4月以后的首次下调,带动了2月份房贷降息。


推迟还房贷之后,利率打折大招会出台吗?



在加点基数不变的情况下,5个基点的降息,将怎样影响房贷月供和利息?


以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例计算,在加点基数不变的情况下,5个基点的降息,每月月供可下降大约30元,总利息节省约1万。


推迟还房贷之后,利率打折大招会出台吗?



根据贝壳研究院监测,2022年3月,103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%,二套利率为5.60%。


苏州、深圳、上海等20城主流首套房贷利率低于5%,苏州首套利率为4.65%,在重点城市中最低。


如果对存量贷款进行利率优惠,打85折,按照主流5.34%的基准下浮15%,按4.539%执行,月供和利息会如何变化?


推迟还房贷之后,利率打折大招会出台吗?



仍以100万元贷款金额、30年期等额本息算,月供将减少487.86,利息总共减少17.6万。


可见,对存量房贷进行利率打折的才是真正大招,购房者的获得感更加明显。


04


2015年,房贷利率从5.9%多次下调至4.9%,100万的房贷总利息相差20万。


配合下调首付比例,创造了上一轮牛市。


首付比例和利率的关系,相当于闹钟里的时针和分针。


过去的经验表明,首付比例和利率同时拉低,房价大涨,首付比例和利率调高,楼市就进入了寒冬。


目前,部分城市也进入新一轮降首付比例和降利率的周期,只不过,分针的调整步伐较小,管理层不希望楼市大涨大落。


因此,进入4月,在调控信贷继续松绑下,部分城市或将迎来部分需求释放。


楼市,还在艰难复苏中。

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