华侨城股票一年两倍的公司,终于启动起飞

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今天我们来看看华侨城2020年的年报。

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1、成长性


在一年二倍的投资机会:华侨城的四个预期差中,初善君表示华侨城最大的预期差是恢复成长性,从死气沉沉变成朝气蓬勃,体现在资产负债表上,有两个科目。

一是存货余额大幅增长。截止2020年底,存货余额2505亿元,同比增长35%,是2017年底的2.5倍。

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二是预收账款和合同负债,截止2020年底,预收账款(含合同负债)余额885亿元,同比增长26%,是2017年底的3倍。

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反映到销售额上,全年实现销售1052亿元,历史新高,同比增长22%,是2017年的2.15倍。

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存货的持续增长保证了可售货值,可售货值的持续销售保证了预收账款,预收账款的结算确认保证了收入和利润的增长。

最终2020年实现营业收入819亿元,大幅增长36%,归母净利润127亿元,增长3%,扣非净利润97亿,同比下滑3%。

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收入大幅增长,扣非利润下滑,两个意料之中的原因:一是疫情影响,文旅收入压力肯定大,而成本费用是刚性的。二是纯地产业务毛利率的下滑:2020年纯地产业务毛利率下滑了15个百分点,但是依然高达59%。

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这里第一点不具有可持续性,第二点不会持续大幅下滑,也不具有可持续性。

总之,2021年华侨城依然可以维持20%左右的增长率。

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2、经营现金流


关于经营现金流,初善君在现在这家公司,就是股价没涨之前的茅台中详细论述过:

那么问题来了,华侨城的什么时候现金流可以转正?

当他不在跨越式发展,而是稳健发展的时候,那时候,公司的销售回款会持续大幅增加,同时无需跨越式拿地,通过快速周转实现销售回款支持发展,那么他的现金流自然就会是正的。

只是那个时候,华侨城的股价恐怕早就起飞了。

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果然,今年年报显示,华侨城经营现金流净额高达212亿元,一年就覆盖了过去三年的流出,还有结余。

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股价也再也看不到0.7倍PB的华侨城了!

华侨城的经营现金流一点都不值得担心,不论是旅游业务还是房地产业务,都是先收钱的买卖。前几年不好,只是储备土地而已。

目前子弹已经充足,预计进入良性发展结算,以后年度的经营现金流应该不会为负了。当然,季度上不好说,一季度经营现金流大概率还是负的,这没什么值得担心的。

至于分红,锦上添花而已,目前阶段,看分红买什么华侨城。

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说到这里,不得不佩服万科,万科的稳健发展最大的体现点就是经营现金流非常稳定,希望华侨城以后可以跟万科一样,在经营现金流方面稳健一点。

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3、有息负债


房地产的三套红线是大家分析的重点,从华侨城来看,随着经营现金流的好转,整个现金流量表都很好看。

投资现金流净流入6.55亿,2015年以来首次为正。

筹资现金流净额27亿,要知道过去三年这个科目分别为293亿、234亿和213亿。随着经营现金流好转,公司发展不需要那么大的筹资规模了,偿还债务流出金额1121亿元,同比大增500亿。

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当然,负债规模整体还是增长的,不过长期借款大幅增加300多亿,短期借款大幅减少100亿,负债结构更合理了。

要知道,华侨城后面还有很多“欢乐海岸”需要投入。

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4、欢乐海岸


欢乐海岸类项目不仅是公司成长性的体现,更是后面提升估值的保证。

不过关于欢乐海岸类项目,公司表述不多,目前开业的只有深圳、顺德和中山欢乐海岸,深圳欢乐港湾、南昌准开业。

这种项目只要开业基本就是当地城市的网红点,人流量非常大,初善君上周刚刚去了深圳的欢乐港湾,摩肩接踵,非常恐怖。

华侨城的欢乐海岸对于传统商业业态基本是降维打击。

但是这种项目急不得,目前落地项目非常多,在华侨城,地产股、文旅股还是造城者?文章中,统计是在建13个,签约16个,目前不确定这些数据的准确性。

这些目前还有待观察。

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5、股价


2021年以来,华侨城股价大涨41%,不论是旅游板块还是地产板块独树一帜,非常牛逼。

整个过程跟下来,这波上涨出乎初善君的意料,没有太多征兆,港资持股变化不大,大概率是机构资金?

不管怎么样,一些坚守的小伙伴,获得了坚守的回报。

你要问华侨城低估不低估,初善君觉得肯定还是低估,但是你要问华侨城还能不能涨,初善君不知道。

今年以来,不少低估的公司没涨到合理估值就跌回去的不在少数。

短期股价无法预测。

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