万科a股票还有涨的机会吗?

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2017年万科股价创了新高之后,现在距离高点还有20%左右的距离,当然从2018年低点算起来,股价也有50%以上的涨幅。

万科a股票还有涨的机会吗?-第1张图片-牧野网

3月31日万科披露2020年年报后,第二天比较罕见的大跌了4.37%,市场对万科业绩的焦虑体现的淋漓尽致。

今天就跟初善君一起看看,万科究竟怎么了?未来万科的增长潜力在哪里?


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1、隐藏利润之谜


大家提到万科,都是一个字稳。

在去年的年报中,初善君也表示跟其他地产公司相比,万科财务非常稳健,“隐藏了很多利润”,比如利息费用资本化比例低、使用成本模式计量投资性房地产等等。

但是今年年报出来后,小伙伴们炸锅了:营业收入4191亿元,同比增长14%,扣非归母净利润只有402亿元,同比增长5%。

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隐藏的利润都去哪了????

关于利息费用资本化比例低。利息费用资本化计入存货成本,利息资本化比例的高低只是影响利息费用计入成本费用的时间,拉长会计期间来看,不影响最终的利润。对于万科来说,利息资本化比例低,算是提前确认了成本费用而已。如果用连续的视角看待这个问题,这个隐藏的利润不存在释放的概念。

关于投资性房地产成本模式后续计量。成本模式计提折旧,跟固定资产一样,而公允价值模式则可以根据房价波动计入利润。对于这一点,只要计量模式不变,所谓的隐藏利润大概率永远不会释放。
其实万科所谓的隐藏利润,针对的是万科稳健的财务处理,这些利润要么持续性不明显(利息资本化)、要么无法释放(投资性房地产)。

其实万科也不是没有释放利润,去年营业税金及附加增加约100亿,2020年营业收入增加了14%,但是营业税金及附加反而减少了57亿,这里主要是土地增值税,等于变相释放了利润。

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是的,你没有看错,释放了利润也才只增长5%,原因是毛利率下滑了。


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2、毛利率下滑之谜


那么这时候你肯定更迷茫了,释放了50多亿利润,结果利润增长只有5%,什么原因呢?

最主要的原因是毛利率下滑。2020年万科毛利率29.25%,同比去年下滑7个百分点。

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当然,不仅万科毛利率下滑,几乎所有地产商毛利率都在下滑:融创下滑3.46个百分点、新城下滑9个百分点。

原因很简单,上一波2015年-2017年放假上涨的红利已经基本吃完了,地产商毛利率均在下滑,万科的毛利率绝对值仍然在一线地产商前列。

关于毛利率未来的走势,要么上涨,要么下滑。除非房价再来一轮暴涨,否则毛利率上涨的可能性比较低。但是毛利率会不会继续下滑,还需要进一步观察,存在继续下滑的可能性。

但是凭借出色的运营能力,净利率大概率可以维持在14%左右。

14个点净利率的生意,怎么看也不像差生意不是。


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3、未来发展之谜


除了住宅地产这项核心业务之外,万科还有物业、物流、商业地产、长租公寓等业务。假设住宅地产不能永续经营,那么这些业务里哪些会是万科未来的发展重点?

首先是与地产相关性最强的物业,也是未来万科提升估值的重点。

万物云实现对万科集团内和对外营业收入182.04亿元,同比增长27.36%。住宅物业服务收入100.52亿元,占比55.22%,商业物业及设施服务53.14亿元,占比29.19%,智慧城市服务9.91亿元,占比 5.44%,社区生活服务收入9.85亿元,占比 5.41%,万物成长收入8.62亿元,占比 4.74%。截至2020年底,万物云在管面积 5.66 亿平方米。

目前市场上物业给的估值很高。2020年碧桂园服务、恒大物业分别实现营业收入157亿元和105亿元(人民币),而他们的市值分别为1976亿和1439亿元。按照这个估值水平,万科物业市值差不多也要2000亿人民币,万科持股比例60%计算,价值1200亿。


万科年报里介绍的第三项业务是长租公寓。长租公寓市场虽然负面不断,持续暴雷,但是万科依然在加大投入。

根据年报,截至2020年底,本集团运营管理长租公寓18.44 万间,累计开业14.24万间,整体出租率超过95%,实现营业收入25.4亿元,同比增长72%,已成为中国最大的集中式长租公寓企业。

这块利润不确定,按照这个出租率,应该不至于亏损。


第四项业务是商业地产,不知道各位小伙伴怎么看待万科商业地产,感觉并没有什么声音,不知道是不是由于住宅地产太优秀了。

截至2020年底,万科累计开业的商业面积989.8万平方米,规划中和在建商业建筑面积为435.4万平方米。 年内商业(含非并表项目)业务营业收入63.22亿元,同比增长 4.33%,其中,印力管理的商业项目营业收入42.22亿元,同比下降 1.62%。


第五项业务是物流,万纬物流聚焦发展高标仓储和冷链物流两大核心业务, 经过五年发展,已发展成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。万纬物流管理项目(含非并表项目)的营业收入18.7亿元,同比增长37%,其中高标库营业收入12.9亿元,同比增长 29%;冷库营业收入5.8亿元,同比增长60%。

说实话,除了商业地产,其他任何一项业务的发展都不错,如果其他任何一家企业有如此表现,绝对称得上优秀企业。

目前来看物业、长租、商业地产、物流2020年的营业收入分别为182亿、25.4亿、63.22亿和18.7亿,占总营业收入4191亿元的比例分别为4.34%、0.6%、1.5%和0.45%,占比太低了。

所以未来三年,这些业务翻倍增长,占总的营业收入的比例也不高,提升万科估值也有一定难度。

除非可以单独上市。


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4、结语


万科2020年销售额为7042亿元,同比增长12%,2021年1-3月销售额1795亿元,同比增长30%。同比增长数据没意义,但是依然可以看出万科的强劲增长,全年大概率还是两位数以上增长。

基本盘肯定无需担心。

那么算下来,万科住宅未来三年依然可以维持10%以上,甚至15%的增长,其他业务则可以提供惊喜。

放低预期的话,万科依然值得期待。

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