西安楼市去化率走低怎么买房?

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开盘去化率高低和意向登记人数、是否摇号等,一直是衡量楼盘能不能买、要不要介入的重要指标。

在当前市场发生变化,“热盘”减少多数不热、开盘去化率总体进入低周期阶段该怎么买房呢?

手上有一组楼盘的开盘去化情况。

9月25日到10月1日之间,6个盘开盘,共推出1523套房,开盘认购了766套,整体去化率约50%

非常巧的是,这6个盘在不同的区域、定位也各有差异,应该说具有一定的代表性意义

具体情况如下:

西安楼市去化率走低怎么买房?-第1张图片-牧野网

除了龙湖天曜、山水美树这两个盘的去化率为100%外,其他4个盘,去化率都低于40%,最低的仅有11%。


实际上,开盘去化不断走低的情况,从8月份就开始。8月底基本在70%以上,到了9月份则低至60%左右。


这次的约50%,再次创下新低。


未来还会不会继续走低?目前不知道!


但不可否认的是,即便总体去化率在不断走低,依然还是有开盘去化率在85-100%的盘在,而且有些盘每次开盘去化率都不低。


去化率高的盘,具有共性:


一是在同一个地段,品质差不多,但价格差明显,比周边盘低一截。比如,软件新城天地源的项目,高新三期的中海寰宇天下、中央首府等。


二是在当前市场上,具有明显的价格差、地段可以,无论是否真的需要,都想“掺合一下”。比如山水美树,洋房,1.5万/㎡左右,非常香。


这些“热盘”是卖一个少一个,未来还不会继续产生新的“热盘”?那要看地段和价格,以及是不是适合大多数需求。


从目前及未来的市场看,受控价因素影响,之前的“热盘”如果还有房推出,大概率还会继续“热”的态势;而之前总体不热、价格前后有较大变化的盘,大概率地会不热,甚至或走“冷”。


换而言之,楼盘的开盘去化率维持在一个相对不高的水平上,在一个跟之前相比明显较低的区间徘徊,这或将是常态。


问题是,你确实是改善居住要买房,而且还想抓住最后的少量机会“投”一把,在低去化率态势下,该如何选择?


在过去4年多时间里,特别是执行摇号政策以来,西安楼市出现了太多的“热盘”,几十个盘次的“千人摇”和13个盘次的“万人摇”足以佐证。


但值得思考的是:这些“千人摇”、“万人摇”的价值,都是非常不错的吗?冲着“投选”去的人,未来3、5年都会“赚翻”吗?


答案肯定是:不一定!


一个典型的例子,2020年4月推出的经开花城,毛坯房,均价8396元/㎡,比周边的项目低3000-4000元/㎡,不仅中心城区最低价,甚至“回到”几年前!


这个价格很多人不敢相信自己的眼睛,不少人买了。十多年前的“老产品”,价格超低,满足了一部分不调不拣人士的“硬性”居住需求。


但是,投选价值有多大?


之前,我们也分析过,提醒过:不摇号的盘、开盘去化率低的盘,不是一概价值不大,不是一律不能碰。


其中,也有一部分盘,不摇号、开盘去化率低,但在一定的时间周期内,卖的还不错;甚至成为区域月度、季度或半年“销冠”的也大有盘在!


比如:西安国际港务区的招商城市主场一期,在附近其它盘摇号不断、“千人摇”频出的态势下,3个月近2000套房销售一空!


还有一些盘,本身因为品质、价格等,仅适合少数人购选,登记、销售数据不好看;还有少数盘,开始价值没被更多人发现,销售状态一般,但一旦受某些因素影响,价值被发现后,卖得很好,前期想买没买的人,反而后悔了。


比如:进入2021年1-9月份西安销售TOP10的自然界·河山、招商城市主场二期等盘,即是如此。


当前的市场上,存在类似的情况,未来也将继续存在。


市场起起伏伏,高价盘一统楼市之时,也有不少价格相对低的新房源推出,令人困惑,容易在选择上陷入迷茫。


关键是:你如何慧眼识盘。

在当前及未来,首要的问题是自己为啥买房、买来做啥用这个一定要十分清晰。


虽然是老生常谈的问题,很多人依然是没搞清楚,选择失误、陷进去的主要原因也在这。


接下来就是阅读城市、审视产品、了解市场动态


1、阅读城市看现状及规划建设。目前已有的、在建的,到现场花点时间跑一圈,就能看到。


值得注意的是规划信息,不能完全相信过去,要及时关注最新的变动情况,现在区域出现微调的情况不少,属于“补短板”、“添空白”的,自然十分好。


但遇到“添堵”的,那就要注意避开;有些规划看上去不错,实际是概念的转换而并无新价值,则不要轻信。


2、审视产品选由外到里真正意义上更新迭代的产品,而非穿了个“新外套”的老产品。


过去刚需时代,产品同质化比较严重;现在进入改善和高端改善时代,产品同质化也正在显现。注重“新”,未来5年、10年不落后的。


一些盘,建筑立面看上去不错,但是产品结构、户型理念等,依然是老一套的,甚至是落后的,而价格还不低,而你经济条件该可以的话,则尽可能地避开。


3、了解市场动态:重要的一条是,了解各区域楼盘的动态,尤其是之前价格比较低的,还有没有房源推出、什么时间推。


现在有不少人,看到一些老盘推出新房源,价格还比较低,有些“后悔”自己没关注到、买“早”了,其实这就是提醒你要关注更多楼盘的动态,依需而选。


归结起来就是,根据你自己的需要、能力来选择。


有些盘品质不错,开发商可信,未来不管出现什么情况,能坚守品质底线,开盘去化率不高,往往是你争取优惠、以较低成本买入的好时机。

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