新LPR来了,哪个一线城市房贷全国最便宜?

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新LPR来了,哪个一线城市房贷全国最便宜? 理财投资 第1张昨天(10月8号),新版房贷利率正式启用。

按照央行规定,新发放商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准,加点形成。


新LPR来了,哪个一线城市房贷全国最便宜? 理财投资 第2张

图片来源:苏宁金融


多数城市都跟进新政,执行房贷利率按LPR+基础加点,但有一个城市,比较特殊,选择了降点!


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图片来源:图虫



01

上海房贷利率降点,全国最低!


上海作为一直以来房贷利率全国最低的城市,在本次房贷利率换锚之后,并没有在5年期LPR基础上加点,而是首套房减20个点


也就说,上海公布的首套房房贷利率,最低为4.65%。


4.65%,是什么概念呢?低于央行公布最新的5年期LPR利率4.85%,这说明了上海不但没“加点”,还“降点”了,但为什么没有被监管叫停呢?


个人认为,上海房贷利率降点,更符合新政“因城施策”的精神要求


房贷利率可以看做是调控楼市的裤腰带,房价上涨,房贷利率就可以紧一紧,从而抑制房价过快上涨;房价下跌,房贷利率就可以松一松,好防止跌幅过大,引发系统性风险。

 

表:2019年8月70大中城市二手住宅价格指数(来源:统计局)


新LPR来了,哪个一线城市房贷全国最便宜? 理财投资 第4张

(根据国家统计局的数据)


怎么看统计局每个月发布的销售价格指数呢?


举个例子,大家可以看定基一栏,比如上海写的是139,这就是告诉你2015年的房价是100的话,现在的房价是139,现在比2015年贵了39%。

 

结论很粗暴,虽然这几年来各种调控手段依然眼里,尽管房贷利率依然打折,但房价依然比前几年贵了。


根据社科院发布《中国住房市场发展月度分析报告》,8月份,全国核心城市房价停止上涨,二手房成交量较快下滑,而一线城市房价以下跌为主,北京、上海跌幅略有扩大


如果房贷利率加点过猛,对上海的楼市是一个冲击,弊大于利。所以做出了“降点”的操作,也情有可原。


总之,牢记利率新政的核心是“一城一策”、切换稳定,就对了。


不过,降点前后,房贷利率差别不算太大,印象中上海房贷一直处于打折状态都快2年了,为全国最便宜。


图:据融360数据

全国利率最低城市TOP10

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数据测算,以贷款300万、期限30年为例,等额本息还款月供的差别仅在百元以内。


即使房贷利率全国最低,上海楼市似乎依旧冷清。


下面这张一二线城市二手房价格趋势图可以看出,上海的9月份二手房价格均价为4.9w/㎡,比2017年4月最高成交价位跌去了近15%。


新LPR来了,哪个一线城市房贷全国最便宜? 理财投资 第7张

中指院数据也显示, 上海的二手房成交量已经连续5个月下跌,挂牌量也在持续下降,这一点或许是上海房贷利率低于LPR最好的佐证。





02

新规下如何买房?一些建议


对于已经买房,正常还贷的朋友,这个房贷利率新政完全没啥影响,房贷利率还是按照之前的合同执行。(但要注意,如果基准利率发生变化,你的房贷也会跟着变化)


对于10月8日之后买房的朋友,今后房贷利率的调整会更加的灵活。(以每月20号公布LPR为基准加点)

新LPR来了,哪个一线城市房贷全国最便宜? 理财投资 第8张

图片来源:融360


在签订购房按揭合同时,你可以选择房贷利率每年调整一次,也可以选择在整个合同期都不调整。那么哪种选择比较好呢?


这就见仁见智了。


如果你是看准未来5-10年房贷利率大概率走低的,房价逐步稳定的,那么个人建议你选择一年一调。


如果避免麻烦的,选择整个合同期不调整,相差不大,一顿饭钱。


不过个人看来,短期来看,房贷利率都不会降低,会以稳定为主,好为实体经济让路。




那么当下,如果你说你是刚需,是自住,买了房子要自己住的,不为了卖出变现,就想买的值一点,现在倒是可以重新开始关注楼市了。


这是因为,一方面,房贷利率短期内不会走低,未来利率走高意味着购房成本继续增加


假设总房款为300万元,三成首付90万元,需向银行贷款210万元,根据不同的房贷利率,按20年期限,以等额本息形式,每个月需要还款的金额如下图所示:

新LPR来了,哪个一线城市房贷全国最便宜? 理财投资 第9张



另一方面,不管是新房、还是二手房,都进入了买方市场,议价的空间更大了哦。


刚需购房者,还是趁早准备才是硬道理,可以多看房,多询价。


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