地产的流动性困局对地产股有什么影响

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2021年9月,对地产开发来说,是一个里程碑式的节点。从这个月开始,宣告了一个地产时代的结束,也宣布了另一个地产时代的开始。大量地产股出现暴跌,有些甚至出现了腰斩后再腰斩的罕见情景。某种角度来看,这属于硬着陆,快速打破一个逻辑,让另一个逻辑不得不在仓促中上阵。

2021年上半年,房企们还是雄心勃勃,大部分头部企业都迎来了历史上最佳的半年销售业绩。其中百强房企上半年操盘项目销售额,同比增速达到了36.7%。但就在很多从业者,以为又要迎来一个盛大的丰收之年的时候,3季度的天突然变了。

下半年开始,各家银行全面停止按揭款项的发放,直接导致各房企的销售额变成了空头支票。习惯了高周转的企业们,对每一分钱的用途都做了精心安排,这个链条中一个小环节的断裂都会引起一系列恶性循环,何况是占据了大部分比例的按揭款停发。

很多房企和建筑商们都是按照半年节点来结算的,但到了约定的时间,建筑商们却发现不但新款项无法结算,原有的大量商票也无法兑现。这直接导致各地纷纷出现工地停工的现象,与之相伴的是各售楼处的销售额全面萎缩。

这就让各房企出现了恶性循环,越没法开工就越没钱,越没钱就越没法开工。而工地停工的直接后果,就是让地方上为了保证不出现烂尾楼,纷纷加强了资金监管力度,这样不仅仅是按揭款到不了账,原来的首付款和一次性付款也都进了监管账户。房企变成了只有出项没有进项,只能靠原有的一点老本过日子。

2021年8月底,半年报出来,很多企业的数据看起来还是不错,但现实却非常残酷了。有的企业在半年报上还展示了数百亿的现金,现实中却为了2亿美元便出现债务违约,已经连维持基本的办公运转都保证不了。

对有些企业来说,这一轮危机是历史上最严重的。但从行业来说,2021年下半年的困局,与2008年相比,严重程度还是弱很多的。如果后期及时处理,矫正的速度甚至会比2019年更快。主要原因在于,这一次是主动刺破泡沫的流动性危机,而前面几次,尤其是2008年那轮,则是市场原因导致的经济基本面影响。

2020年,为了缓解疫情的影响,M2的增速迅猛上升,从年初的8.4%,迅速增长到当年12月份的10.1%,这有效保证了经济环境的整体稳定。但过快的流动性增长,也带来了强烈的通胀预期,2021年,回收流动性就成了一个重要的任务。

2020年商品房销售首次突破17万亿之后,或明或暗的资金大量涌入地产开发行业,全行业的银行贷款比例,占据了银行业整体贷款余额的近30%。回收流动性,房地产业是无法绕开的,而2021年上半年商品房销售额大增,更由加快了贷款流入的速度,这才有了全面停发按揭贷款这样的坚决措施。

虽然部分房企岌岌可危,但从全行业的整体情况来看,解决当前问题,要比2008年时候容易得多。那时候是各行各业都受到严重的冲击,而2021年经济基本面还是比较稳定的,全年商品房销售额,仍然可以保持在17万亿这一历史高位上。

2021年下半年,商品房销量的快速下降,除了一部分原因是按揭款直接抑制了客户的购买能力外(很多客户需要卖旧房换新房),最主要还是舆论环境让购买者对项目能否如期交房,产生了明显的担忧。这种舆论导引,虽然也需要一定的过程,但从2009年、2016年、2019年等几次更加严峻的市场环境来看,购买信心的恢复并不困难。

毕竟,当前购房者对楼市的信心,是经过了20多年的历程一点点建立起来的,大家相信每一次困局都是最好的买入机会。而且,全球楼市整体上都处于高景气状态,中国经济作为疫情中最健康、最强劲的增长点,有足够的理由保持乐观。

即便部分房企还需要一定的时间来恢复,一部分信用受损的企业,未来也许再也回不到当前的行业排名了,但从整个行业来看,已经度过了最低点,头部房企的股价平均反弹幅度已经超过30%,这体现了资本市场的信心。

2022年春天,主题是复苏。

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