1.

越来越多的城市,开始放松对楼市的限制,

包括苏州、南京这样的强二线城市,近日都出台了放松性的政策。

苏州:

二手房限售期限由5年缩短至3年;
非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市买第1套住房时,社保年限要求从原来的三年内连续缴纳2年社保调整至累计2年社保;
外地人卖房后2年内,无需社保或税单可直接购房。

南京:

六合区和溧水区放开限购。

总的来看,苏州和南京的这波放松,力度都不算大,但态度很明显。

苏州和南京,都是经济发展非常好的城市,如今也开始试探着救市。

救市,是今年楼市的主流。

2.

从历史经验看,楼市的政策都是松一阵儿,紧一阵儿。

政策放松的时候,对应房价低点;放松一段时间以后,房价开始上涨。

下面是2011年-2020年中国楼市的政策变动和对应的房价走势:


可以看出,

楼市的调控政策跟M1几乎是同步的,房价则要滞后一段时间(半年到一年左右),

政策宽松,M1同比上涨,半年到一年以后房价指数同比上涨;
政策收紧,M1同比下降,半年到一年以后房价指数同比下跌。

注:M1(狭义货币),大家可以理解为可以随时取出的活钱,该指标反映的是大家目前的购买能力。

今年楼市开始逐渐放松以来,下行了一年多的M1也有了上升的迹象:


接下来的一两年,如果政策进一步放松,房价大概率也会出现一定的回升。

3.

当然,以上是全国房地产整体的情况,不同的城市政策和对政策的反应会有所差异。

同一个城市内部,出台一个政策对不同区域、不同类型的房子影响也不一样。

比如苏州这次限售五改三,最直接的作用是释放二手房市场的“卖房”需求。

在苏州这样一个基本面良好的大城市,除了极少数人是卖了就不再买回来—— 比如去更好的城市发展,去小城市养老,等等,

大多数人卖房,都是为了换更好的房子。

所以限售五改三,利空的是小户型上车盘、刚需盘,因为这样的房子抛售增多;

利好改善房,因为大部分人卖掉小房子是为了换大房子,改善需求增多。

包括「外地人卖房后2年内,无需社保或税单可直接购房」这一条,也是在释放置换群体的流动性,利好改善房。

再比如,「三年内连续缴纳2年社保调整至累计2年社保」,则主要利好上车和刚需盘。

至于南京放开六合区和溧水区的限购,作用就非常小了,

因为这两个区域对本地人本来就是不限购的,这次放开并不会释放新的需求,而外地人投资也不会买这样偏远的郊区。

总之具体情况具体分析,

不同的城市发展情况不同,政策不同,所处的轮动周期不同,楼市表现也不一样。

但只要了解了基础的逻辑和规律,房价趋势都有迹可循。

4.

房子,更确切地说是大城市的房子,是绝大数家庭最大的资产,

也是普通人能接触到的,为数不多的可以加杠杆的投资。

所以我还是建议大家,如果有条件的话,多关注一下楼市里的机会。

虽然说房子最大的功能是用来住,但不得不承认,大城市的房子就是有非常重要的金融属性。

所以在买房这件事上,一定要有投资意识,

而且越是刚需,这个意识越要强烈。

这段时间我跟一些房产专家在筹备一个小白快速入门的课程,期间也密集接触到了非常多的买房案例,

我发现很多人存在一个误区,就是容易把“刚需”和“自住”画上等号。

其实二者的需求完全不一样。

“自住”潜在的意思,是一辈子或者说很长一段时间(十几二十几年)都住在这套房子里。

这其实是一个非常高的要求,它意味着你达到了置换的终点,换房的必要性不大了。

刚需很难一上来就达到这个条件(当然预算允许的话,一步到位最好)。

比方说在一线城市,大部分人置换的终点是比较靠近中心位置的大三房,

到这一步,基本上住着会比较舒服,再往上升级对居住改善不大,又特别贵,很多人就算了不折腾了,以后有钱了再买也是纯投资;

而买了一房、小二房的人,基本都铆着一股劲还在为换房奋斗。

这时候,他们买的第一套“刚需房”好不好,就至关重要了。

所以刚需最大的需求,不是自住,而是升值。

升值了,才有更多的选择权,才更容易换到心仪的、可以真正“自住”的房子。

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