买房前怎么算账不亏?

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买房前怎么算账不亏? 理财投资 第1张


买房前怎么算账不亏? 理财投资 第2张
买房这件事,有人买了喜滋滋,有人买了暗戳戳的独自惆怅。
买房以立场角度来看,可以分成自住派和投资派。
投资派的目的很存粹,买了房子能升值就行,不必一定要住。
而纯粹的自住派也好说,买房子就是为了住,房价涨跌随缘。
但现实就是那么复杂,相当多的人操着投资的心买自住房。
这样一来,房价的涨跌就变得敏感很多了。
因为买房最矛盾的是抱着投资的心态买自住。
自住购房的初衷是为了现阶段的使用价值最高。
投资的初衷是为了未来房子的卖价最高。
从这两点就可以看出需求是不一样的了。
一个及格的自住房子,最大额特点是不仅符合当下自己生活需求,还符合自己的生活的隐性需求。
一般购买房子自住当下都会考虑楼层,采光,花园,装修,超市,公车等等,但一些隐性需求可能在购房之初就考虑没那么周全了。
比如对交通配套的需求、对于缩短通勤时间的需求、对于子女父母生活配套的需求等等。
尤其是通勤方面的需求。
有些人觉得买了郊区地铁口的房子,买的时候觉得有地铁就行。
但实际上,住上以后发现地铁通勤时间长,停运时间早,非常不方便。
即便有了车,又因为距离的问题上下班也非常耗时。
所以自住对交通便利、教育、医疗、社区的要求都比较高。
至于投资,讲求的是投资回报率。
那么投资的选房逻辑自然和自住的有所不同。
  • 比如所在城市、片区内有没有有潜在的CBD,地铁线,政府重点打造区、片区内有没有足够好的学校或者地王、开发商是否够优秀等等。

并没有像自住那样对教育、医疗、社群的需求那么高。
因为投资投的是潜力,很难满足当下自住的需求。
比如一些距离稍远但有前景的地方投资,不是说他不具备住的条件,而是当下不具备,更不具备一家几口需要在市中心通勤上班上学的条件。
需要等这些房子,几年之后,随着利好的发展落地,才会具备一定的居住条件,满足下一波更看好的投资者。
所以用作投资的房子的特点基本都是暂时不具备自住的条件。
既符合投资又适合自住的房子都是凤毛麟角。
所以自住是自住,投资是投资。
如果硬要中和在一起去考虑的话,最后的结果大概就是既不会住得太舒适,也不会带来太高的投资回报率。
买房前怎么算账不亏? 理财投资 第3张
买房前怎么算账不亏? 理财投资 第4张
买房前怎么算账不亏? 理财投资 第5张
刚需最怕的就是自住操着投资升值的心。
如果是在17年高位买的房,目前为止是有不少人是处于亏本状态。
都说一个馒头可以一起一个血案,一个话题也能引起一一群人的骚动。
子悠平常都爱灌水网络各大社区版块,虽说网络上的东西,什么成分都有,或真或假。
看到这么一个帖子,买房后开始后悔:
买房前怎么算账不亏? 理财投资 第6张
这个帖子下面既有肯定贴主做法的评论,也有现身说法的:
买房前怎么算账不亏? 理财投资 第7张
买房前怎么算账不亏? 理财投资 第8张
买房前怎么算账不亏? 理财投资 第9张
子悠的感觉是不同的人,对买房的看法不一,对房子的涨跌承受范围都不一样。
虽然买房是个大学问,但对普通人来说买房,不过就是算一笔经济账。
比如北上广深一线城市的房子。
随便一套三居室就是五六百万。
甚至像北京深圳这些地方,中心区域地段好一点的800万是跑不了的了。
800万是什么概念?
如果八百万存粹放在银行里买点稳健的理财,4%的收益一年就是32万。
换成北京西城区800万的房子,80平米出租一年大概也就是十来万。
也就是说几百万的房子,月租才几千块,不仅回不了本,还要还银行巨额利息,除非看好房价,平均每年涨5%才能不亏本。
仅仅靠出租,很难覆盖的了我们的房贷。
如果按照基准商业贷款贷个七成,总贷款额度就是560万,还款20年。
这二十年里头,每个月的房贷负担是36648.87元,单纯需要支付的总贷款利息就得319.57万元
买房前怎么算账不亏? 理财投资 第10张
买房前怎么算账不亏? 理财投资 第11张
商贷560万,20年的利息是319.57万,一个房子在20年以后能不能涨三百多万的空间是多少?
中间付出的时间和成本到最后是不是赚的都难说。
假如每年储蓄拿利息,那这中间的机会成本更高,到时候房子要涨的更多才能赚钱。
这样一算,其实揣着几百万和买不买房的差距就出来了。
而且如果中途想换房,这中间的成本就更高了。
只要房子在手上,就是二手房了。
市场上买卖二手房想要免除房子的个税和营业税,还要满足“满五唯一”的条件。
(PS:也就是房产证从出证开始计算,时间满五年或超过五年;“唯一”则是指业主在该省份内,登记在国土局系统里得只有这一套房子。)
而且每个地方的房子调控策略几乎隔段时间就变,没有人知道下一次动作是什么时候。
昨天中午新闻就出来,深圳市将不再按照以前各区的豪宅线标准征收增值税。从2019年11月11日起,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅,满两年可免征增值税。
这是什么意思?
意思就是买房子又减税了,晚一天交易的人可以少交钱。
在二手房交易的市场上,交易分附加成本包括税费、赎楼费、中介费等等。
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(数据来源:房多多)
其中税费是附加成本的大头。因为有时候随随便便这些费用都可以去到几十万。
调整前,深圳各区普通住宅标准是这样的,低于公告要求的总价才会有税收优惠:
买房前怎么算账不亏? 理财投资 第13张
现在要求是容积率>1.0、单套建筑面积<144㎡的房子为普通住宅,满两年可免征增值税。
假如是南山这边的500万房子,登记价为300万,不够两年,
在调整之前需要缴纳的税费(增值税+附加税):
(500-300)/1.05*(5%+0.6%)=10.67万。
这笔钱不仅不能贷款,而且还要一次性交清。
但是按照新标准,这个钱就算是不用交了。
一下子省出好多钱。
PS:增值税的计算公式:
不满二年:现网签价/1.05X5%。
满两年:(过户价-原登记价)/1.05X5%;
另外增值税附加税为:0.6%*增值税。
所以有时候策略方面的调整,总会让人猝不及防。
账总会有人算,也总有人算的更清。
但有人说不买不行啊,不买咋结婚?孩子咋上学?户口的问题咋解决?
这些都是老大难的题。
子悠也没什么更好的建议。
只是给关注子悠的朋友提个醒,房子就算涨,也不会再像前几年那样大涨那么快的了。
跌也不是没有可能,但只会小跌。
手中要是余粮不多的真心要谨慎上车。
现在大环境都不怎么好,肉眼都能看的出来。
手中有现金流的这种节骨眼砸到房子上,须得谨慎。
就连子悠身边的创业朋友都在说业务款项回收都慢了很多,原因主要是手中没有现金存量了,每一步都走的更难了,而且开始考虑业务和人员结余的问题。
若是心里有辞职想法的朋友,更要多考虑几步,不要贸然辞职或者裸辞哦。
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