三四线城市商业地产或迎来利好 商业地产投资可行不?

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商业地产在我国发展的时间也不算短了,但是国内三四线城市的商业地产并不成熟,需求不高,再加上疫情影响,可谓绝地求生。

 

三四线城市商业地产或迎来利好 商业地产投资可行不? 理财投资 第1张


近期,兰州商业地产贷款首付比例由70%调整为50%业内人士表示,这是全国首个在商业地产领域降低首付的政策,对于后续商办物业的买卖和去库存等有积极的作用。


三四线城市商业地产或迎来利好


2019年,兰州实现地区生产总值2837.36亿元,按常住人口计算,人均地区生产总值71772元,全市常住人口379.09万人。就经济体量来看,是一个典型的西北部三线城市。但是国内三四线城市的商业地产有一个普遍的特点,那就是分散化。

 

兰州地处盆地,四周被皋兰山、关山等环绕,处于盆地的兰州市区几乎都城镇化了,所以想要继续发展居民区和商业楼宇,就必须向外拓展。于是位于兰州城北约40公里的兰州新区诞生了。

 

由于国内许多三四线城市相比一线,都是“地广人稀”,所以不少地方政府都希望当地的商业地产能发挥“百花齐放”的作用,即多个商圈带动多个辖区协同发展。

 

2019年兰州商品零售额1290.26亿元,增长7.20%,餐饮收入额164.67亿元,增长10.88%。增速总体上还算不错,而且随着兰州地铁的开通,兰州的经济也会继续被盘活。


三四线城市商业地产或迎来利好 商业地产投资可行不? 理财投资 第2张

 

兰州商业地产贷款首付比例下调,对于国内其他三四线城市的商业地产来说是一个好的信号。因为一线已经趋于饱和,未来商业地产消费力会朝着三四线地区拓展,如果有其他三四线城市跟进,则会加快这些地区的开发商回款速度、适当增加杠杆,借力发展。

 

但是,受制于这些城市的经济和人口体量、消费水平,包括兰州在内的三四线城市的商业地产,就不得不面对另一个问题:空置率高。

 

商业地产无商可言?


由于经济增速下滑,甚至连上海优质写字楼都出现了空置现象。据《上海物业市场2020年展望》统计,2019年上海写字楼市场空置率已升至19.3%,超过2009年底的历史高峰15.7%。预计2020年整体空置率将推升至25.6%,租金较2019年下滑3.5%

 

商业地产景气度一般领先第三产业增长2-3个季度,商业地产的空置,是增速放缓的前兆。


兰州率先将商业地产贷款首付比例降至半成来“促销”,显然意味着兰州的商业地产也遇到了一些困境。

 

根据《兰州市城市商业网点规划(2016-2020)》,兰州要建成“三大功能区,49个社区商业中心”。所以过去几年是兰州商业地产发展的高峰期。据兰州当地媒体甘房网报道称,兰州的不少写字楼都“基本按照甲级、5A的高标准来建设和运营”。但是要知道,兰州的经济体量还只是地级市水平,2019年常住人口增量不过3.73万,本来需求就不足,高档的写字楼,中小企业用不起,大企业又不愿意来,谁来用?


三四线城市商业地产或迎来利好 商业地产投资可行不? 理财投资 第3张


而疫情又使得商业地产需求短期锐减,近六成兰州市民疫情期间外出餐饮支出下降超过80%。行业方面,据赢商网数据,疫情对包括万达商管、保利商业、华润置地、招商蛇口、新城控股、富力、华润置地等主流商业地产公司影响收入约0.6-3.6%。这势必为使得兰州商业地产行业举步维艰。

 

如今包括上海,甚至北京也开始出现写字楼空置现象,所以现在业内对商业地产的共识是,除了京沪深等核心城市供需相对平衡外,包括一线城市广州在内的其他城市都存在不同程度的过剩,且去库存周期普遍很长。

 

三四线城市商业地产或迎来利好 商业地产投资可行不? 理财投资 第4张



但是一线城市的库存可以通过时间来消化,而三四线城市的库存,如果经济不起来,库存就永远是库存。

 

所以兰州降低商业地产贷款首付比例既是意料之外,也是情理之中。这或许是疫情继住宅地产松绑后,商业地产松绑的前兆。希望未来兰州最活跃的零售商业不要只是兰州拉面馆了。

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