9只公募REITs基金值得买吗?

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5月31日,除了国金铁建重庆渝遂高速公路REITs,其余九只公募REITs基金将正式向普通投资者开放认购!

首批基础设施公募REITs底层资产质量较好,运营模式成熟,有持续、稳定的收益及现金流。投资本批公募REITs未来三年预期收益在4%—12%区间,适合追求长期固定收益的投资者。


REITs这一品种在海外已经相当成熟,美国现有176只REITs基金,最近10年平均收益130.61%,最近三年平均收益29.57%,今年以来平均收益21.80%。相比之下,同期我国债券基金总指数涨幅64.89%、15.41%、1.57%,可以看出REITs整体的收益并不低。

需要注意的是,美国REITs基金波动风险不小,且收益大头多是由与房产相关的项目。我国公募REITs暂时将商业地产等排除在外。所以,中美REITs虽然结构相似,但是底层资产并不相同。


公募REITs是资产的“IPO”

公募REITs是资产的“IPO”,9个REITs项目作为今年第一批接受公募改造的资产,自身的质量是没问题的。

本批开放认购的9只公募REITs的底层资产以基础设施为主。

有三家产业园,分别是深圳蛇口、上海张江、苏州工业园,这三个产业园应该是我国顶级的产业园区,收益主要来源是租金收入。比如,深圳蛇口项目可供出租面积约94000平方米,2020年季度末平均租金136元/平米左右,可供出租车位657个。

9只公募REITs基金值得买吗? 理财投资 第1张

招商蛇口——万融大厦

两家环保处理,分别是首创水务和首钢绿能。前者是赚污水处理的钱,后者主要收益来源是有机物垃圾处理和生物质发电。

两家高速路,广河高速(广州—河源),杭微高速浙江段(杭州—安徽黄山)。赚通行费分红和沿途广告费。

两家仓储物流,盐田港和普洛斯,也是主要赚租金。其中普洛斯被看作是全球最大的物流基础设置开发与运营机构,在美国的主要业务是为亚马逊、联邦快递等造仓库,转运中心。普洛斯的REITs项目有过创造业绩神话的历史。

9只公募REITs基金值得买吗? 理财投资 第2张普洛斯中国资产状况

9只公募REITs基金值得买吗? 理财投资 第3张盐田港收入构成


管理费高于债券型基金,1000元即可上车

管理费来看,除招商蛇口产业园REITs管理费用是固定的,为净资产*0.15%+可供分配金额*3.5%外,其余8只REITs管理费用皆由固定费用+浮动费用两项构成。固定费用一般以营业收入、基金净资产为计算基数,而浮动费用则直接与基金业绩相关。总体来看是要高于债券型基金的管理费。

9只公募REITs基金值得买吗? 理财投资 第4张

托管费落于0.01%——0.05%区间,大部分为0.01%。

在认购费上,招商蛇口不收取认购费,其次浙商证券沪杭甬高速REIT认购费也算比较便宜,500万以下收取0.2%。此外,6只公募REITs认购费一样。

需要注意的是,本批公募REITs以战略配售为主,面向公众募集的份额平均仅占准予募集份额的8%,留给普通投资者的份额并不多,是机构的一场盛宴。数据表明, 公募REITs被机构疯狂抢购,3只产品的全场网下询价申购倍数在10倍左右,东吴苏州工业园区全场网下询价的申购倍数最低,但也有4.5倍。

9只公募REITs基金值得买吗? 理财投资 第5张

根据目前的统计资料,富国首创水务REIT仅需1000元就可上车。注意,公募REITs的发行净值并不是一元,是根据询价结果制定。

9只公募REITs基金值得买吗? 理财投资 第6张

公募REITs上市在即,有些细节大家还需注意。


1,本批公募REITs封闭期最低20年,认购后可以在场内交易,有点像买卖股票。但后期的流动性会低一些,根据wind数据统计,美国所有REITs基金自成立以来的日均换手率在0.54%左右。

2,公募REITs每半年才公布一次基金净值,最大的吸引力在长期持有的分红,新手投资者在买入后要做好心理准备,如果不打算长期持有,那么最好是考虑上市后的交易机会。

3,在REITs上市交易后,考虑到流动性因素,很容易产生溢折价。比如,在上市初期时可能存在溢价,而后期可能出现折价,想要配置的投资者可以自行考虑买入时机

总的来说,无论是参与第一批认购,还是等待市场平静时折价买入,REITs这类资产都有它独特的配置价值。随着第一批REITs成功发行,相信在未来的一段时间里,商业地产这类海外主流的REITs底层资产,也会和我们见面,让更多普通投资者实现做“包租公”和“包租婆”的愿望。

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