地产股的暴风雨还会来的更猛烈?暂时回避这个行业比较好

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最近房地产两件大事:恒大资金告急,卖地收入划转税务。

这几天大家应该听到一些传闻:房地产巨无霸恒大资金链告急,受此影响恒大近期股债双杀,19恒大01周五再创今年新低跌至八折。

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这不是最惨,四川龙头房企,2020年销售千亿的蓝光发展,其债券周五一度跌到32元,仅剩三折。

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去年华夏幸福、泰禾集团两大地产商已经暴雷,债务问题至今未能化解。跟恒大一比,他们就不算什么了。

那么恒大会不会暴雷呢,有人说恒大已经是大到不能倒,那么海航大不大?人家还是亲儿子呢。

由于高杠杆激进经营,恒大的资金长期紧张,在赴香港上市之前就曾一度接近崩溃,幸得贵人相助扛过来了,但是激进的经营策略并没有改变,一路狂奔冲入前三。恒大资金长期紧张到什么程度?其在境外发行的美元债利率经常在10%以上,在境内的融资成本,据说有时高达20-30%,这像不像一个TOP3房企应该承担的正常成本?作为对比,万科在境内发行债券的利率不到4%。

出来混总是要还的,过去的成功有时会成为未来的负担,这一轮对房地产的控制前所未有的严厉,调控已经5年了,不但没有放松还越来越紧,各种堵窟窿。期待政策放松续命是不能了,恐怕要壮士断腕救命要紧。

去年1200亿的债转股,固然是给恒大缓了一大口气,但是台面上说得好听叫债转股,说难听点实质上不就是违约吗,换作是你以后还敢借钱给他吗?

最近恒大大幅度打折卖房,甚至骨折到亏本卖,但需付全款,而且不能网签,因为这些房子已抵押,房款也不会进监管账号,这对购房者而言风险不小。泰禾的烂尾楼至今还没解决,恒大要是真倒了,有些房子可能不但要烂尾,连所有权都不属于付清全款的购房者。

恒大若倒,未免血雨腥风,即便不倒,脱几层皮也是免不了。房地产商的苦日子远没到头。

周五财政部等通知,自7月1日起7省卖地收入划转税务,自2022年1月1日起全国实施。从此一年8万亿元地方卖地收入收入税务囊中,虽然说现在“只是征管工作职能调整,不改变资金分配格局”,但以后呢?用脚趾头想想也知道这只是暂时的,这么一笔巨款既然入我囊中,自然不可能还都是地方上说了算。

地方zf的主要财源纳入税务,必然对过去卖地->大拆大建->房价地价上涨->卖地的驱动链造成重大冲击,长期而言应该有利于控地价房价,让房地产更多的回归居住属性,房地产的变局在一些列组合拳之下正在发生,未来可能还有更多政策推出。由于历史上获利颇丰,很多人对房地产的信仰还在,但不能再用过去二十年的经验看待未来的房地产了。

地产股可能要再倒掉一两家前十的龙头企业,大量中小企业退出市场,行业出清之后才会否极泰来。

相对而言,杠杆率低、融资成本低的龙头房企的优势将会体现出来,高杠杆激进狂奔的逆袭机会不会再有。

房地产蒙眼狂奔的时代已经结束,行稳致远,剩者为王。

我今年持有过地产股,但在上个月清掉了:减仓!逻辑证伪,基本上是坐了次过山车在成本价附近清理了,我目前会继续回避地产股,直到可以看得更清晰一些再考虑。

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