想给房子设立居住权,怎么操作?

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想给房子设立居住权,怎么操作?-第1张图片-牧野网

最近我关注到一个事儿。

从今年开始,如果你去买二手房,有可能踩中一个大坑——

买了房,但却住不进去。

前段时间就有个真实的案件。

也就是说,就算弟弟把房子卖掉,所有权发生变更,丈夫仍然可以继续住下去,直到再婚。

听起来很不可思议是不是,房子的所有人,竟然不一定有房子的“居住权”?

还得等到,住在这里的这个男人结了婚。

那万一他一直不结婚怎么办?

之所以会出现这个让人匪夷所思的结果,是因为今年1月1日起,民法典开始实行了。

在民法典的物权新编里,新增了“居住权”的条款。

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根据规定,一套房产,可以既有“所有权”,也有“居住权”。

居住权存续期间,不管房子所有权到了谁手里,居住权人都可以一直住下去。

 

按照正常的理解,也是一直以来的习惯。

房子的所有人,享有房子的所有权利。

他可以买卖,可以居住,也可以出租。

不管是“所有权”还是“居住权”,都只属于他一个人。

但这样也有一些问题。

一些老人年纪大了,想把家庭资产传承问题,也希望孩子愿意来照顾自己,常常在生前就把自己的存款和房子过户给了孩子。

如果孩子孝顺些,那还好说,但如果孩子比较混蛋,不愿意跟老人一起住,甚至会把年迈的老人赶出去。

还有一种情况是,很多老人,特别是大城市的老人,孩子不在身边。

他们手里最值钱的资产,就是此刻正住着的房子。

有些骗子,就专盯着这些老人,用流行的“以房养老”之类的话术,哄骗老人把房子抵押出去。

老人信以为真了,最后可能连住的房子都没了。

但现在,如果老人提早做好居住权登记,约定好有生之年一直享受房子的居住权,上述问题都都能解决掉。

这也是“居住权”设立的初衷——解决某些弱势群体的基础居住问题,比如说父母、单亲妈妈等等。

 

在翻阅相关案例时,我发现通过居住权的设置,还能实现一些复杂的功能。

比如说,处理离异后财产分配的问题。

举个例子,小杨和小李在婚后买了房,后来感情破裂了,就打算离婚。

房子的市场价大概是200万,两人协议结果为:房子给男方小杨,但小杨要补偿女方小李100万。

但小李很难不担心,协议没有法律效应,万一小杨不认账,或者长期拖拖拉拉怎么办?

此时,双方就可以在过户房子期间,同时在不动产中心做好居住权登记。

居住权的登记上写清楚,在小杨付清100万之前,小李都享有该房子的居住权。

再比如说,进行遗产分配时,给照顾自己的人一个保障。

老王孩子长期待在国外,于是聘请了一个保姆照顾老杨的生活起居。

因为感激保姆的精心照顾,老王有意在身故后,把居住的房子留给保姆。

但他又担心,这样做孩子不一定答应,容易造成家庭内部的误会跟矛盾。

这时候,他也可以提前约定,房子留给法定受益人,但保姆永久享有居住权。

这样做,既维护了家庭的和谐,也给了最后陪伴自己的人一个法定权利。

 

据我猜测,房子的“所有权”跟“居住权”分离,还能很大程度上抑制二手房的炒作。

当前,一套住宅的居住权价格大概是总价的1/3,而所有权价格大概是2/3。

假设某新一线城市的房子,总价600万。

那么,所有权大概值400万,居住权值200万。

此时,居住权益是实实在在的,大家都认可,但这个“所有权”,在流通市场上,没有办法独立于“居住权”而存在。

换句话说,已经设置了居住权的房子,谁还会去买呢?

可以想象,慢慢的,房产上附着的投资价值,会越来越低。

 

最后再谈谈切实相关的问题。

第一,如果你也想给房子设立个居住权,怎么操作?

有三种方式,最常见的,以合同方式来设立,当事人到当地的不动产登记中心,既可以登记指定期限的居住权,也可以登记终身的。

第二种,通过遗嘱方式设立居住权。房子的所有人留一张有效的遗嘱就可以。

第三种,就像文章开头的案例,徐女士丈夫的居住权,提交了先前人民法院/仲裁机构的法律文书,也能够实现。

第二,如果你买二手房,一定一定要提前查清,该房子有没有设立过居住权。

购房前,先去不动产登记中心确认清楚。

购房时,在合同里,最好也要对是否有居住权做出特别约定,并设置好相应的违约责任条款。

如果比较不幸,在购房后才发现,卖方隐瞒了房子曾设置居住权。

那么,就只能通过法律武器及时保护自己的权益了。

 

中午吃饭时跟同事聊了这个话题。

A说,天呐,如果这样,那是不是未来有可能买房子送“老头”,这可真刺激。

B说,以后结婚时,大家是不是就不再讨论加不加名了,该换成加居住权了。但要真闹到离婚了,估计也不想继续住一起了,好像还是加名字更实在点啊?

大家觉得呢?

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