哪些地区财力更为依赖土地出让收入?

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随着房地产市场自年中以来快速趋冷,房企现金流趋紧,拿地意愿也快速下降。这导致地方政府土地出让收入下降,无论是高频数据,还是月度土地出让收入,都在近期有快速回落。而土地出让收入是地方财力的重要来源,土地出让收入下降削弱了地方财力。自然的担忧是,土地出让收入下降可能导致城投偿付风险提升。那么到底哪些地区财力更为依赖土地出让收入呢?

三季度土地出让收入明显下滑,四季度高频数据显示在进一步走弱,2021年全年土地出让收入预计将下降3.2%,2022年土地出让收入压力可能更大。随着宽松政策的逐步退出和对房地产政策的逐步收紧,2021年前9个月全国累计实现土地出让收入5.4万亿元,与去年同期增长8.7%,增速较2020年放缓。而分月度来看,年中以来土地出让收入增速转负,同比增速下滑至-10%以下,8月甚至接近20%。从高频数据显示,目前百城供应土地占地面积同比跌幅在一半左右。受限于房企资金紧张,传统的年末拿地旺季,今年成色或将非常不足,未来土地出让收入或将明显承压。如果假定未来几个月土地出让收入同比增速在-20%,那么全年土地出让收入将同比下降3.2%。而如果延续当前趋势,明年土地出让市场将面临更大压力。

从省级分布来看,对土地出让收入较为依赖的更多是房地产市场较为活跃的经济强省。我国土地出让收入分布同样较为集中,江苏、浙江、广东、山东四个经济强省土地出让收入合计3.5万亿,占全国近四成。而从对土地出让收入依赖来看,这些房地产市场发达的地区也更为依赖。我们采用一般公共预算收入+政府性基金收入作为综合财力口径。采用2020年土地出让收入/综合财力衡量各个省份财力对土地出让收入的依赖程度。湖北(57.7%)、江西(55.5%)、江苏(54%)、浙江(53.2%)四省最高,均在50%以上。而对土地出让收入依赖较低的部分是土地资源稀缺,其它财力丰沛的地区,如北京、上海等一线城市,部分是经济欠发达,土地出让困难的地区,如黑龙江、内蒙等。土地出让收入占地方财力低于30%的九个省市就包括上海、北京、黑龙江、内蒙、新疆等。

分地级市来看,我们在计算地方财力时分别考虑含转移支付和不含转移支付两个口径。在窄口径综合财力(不考虑转移性收入)下,2020年有28.4%地级市财力对土地出让收入的依赖度介于40%和50%之间,20.87%的地级市介于50%-60%之间,19.69%的地级市介于30%-40之间。与2018年相比有33个地级市对土地依赖度提升超过20个百分点,其中鹰潭市、保定市、河源市提升超35个百分点。有30个地级市对土地依赖度下降超过10%,其中防城港、宝山、自贡下降超过30个百分点。

如果考虑转移性收入,则综合财力口径变为一般公共预算收入+政府性基金收入+转移性收入。在此口径下各地级市综合财力对土地出让收入依赖度明显下降。约27.5%地级市依赖度处于20%-30%之间,24.9%地级市依赖度处于10%-20%之间,15.7%地级市依赖度处于30%-40%之间。与2018年相比,2020年有35个地级市对土地依赖度提升超过10个百分点,其中绍兴、中山、南京、长春提升超过25个百分点,有35个地级市对土地依赖度下降超过10个百分点,其中防城港、亳州、宝山和张家口下降幅度超过25个百分点。

风险提示:土地出让收入进一步下降。 

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随着房地产市场自年中以来快速趋冷,房企现金流趋紧,拿地意愿也快速下降。这导致地方政府土地出让收入下降,无论是高频数据,还是月度土地出让收入,都在近期有快速下降。而土地出让收入是地方财力的重要来源,土地出让收入下降削弱了地方财力。自然的担忧是,土地出让收入下降可能导致城投偿付风险提升。那么到底哪些地区财力更为依赖土地出让收入呢?

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三季度土地出让收入明显下滑,2021年全年土地出让收入预计将下降3.2%,而目前看,明年土地出让收入压力更大。2020年二季度之后随着疫情得到稳步控制,以及逆周期调节下相对宽松的流动性,房企拿地意愿明显提升,2020年全国土地出让收入达到8.4万亿,同比增长15.9%,但随着宽松政策的逐步退出和对房地产政策的逐步收紧,2021年前9个月全国累计实现土地出让收入5.4万亿元,与去年同期增长8.7%。分月度来看,年中以来土地出让收入增速转负,同比增速下滑至-10%以下,8月甚至接近20%。如果假定未来几个月土地出让收入同比增速在-20%,那么全年土地出让收入将同比下降3.2%。而如果延续当前趋势,明年土地出让市场将面临更大压力。

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各类城市土地成交额均出现明显下滑,三四线城市土地下滑幅度更大。今年下半年以来,受集中供地节奏变化变化影响,22城土地成交金额在7-8月分别同比大幅下滑86%和75%,但随着集中供地推出9月份有所回升,而10月再度回落。即使从集中供给情况来看,22城市较大范围的流拍也显示土地市场的冷清。而剔除22城之后其余地级市从今年4月份开始土地成交额同比即为负,且跌幅在不断加深,9月份同比下降46%,10月份同比下降51%。

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高频数据显示土地出让情况在进一步恶化。而从高频数据来看,目前百城供应土地占地面积同比跌幅在一半左右。受限于房企资金紧张,传统的年末拿地旺季,今年成色或将非常不足,目前拿地规模尚未像往年一样出现季节性回升,显示未来土地出让收入或将明显承压。

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2.1 省级层面对土地出让收入的依赖情况

2020年各省综合财力对土地出让依赖度存在明显分化,对土地出让收入较为依赖的更多是房地产市场较为活跃的经济强省。我国土地出让收入分布同样较为集中,江苏、浙江、广东、山东四个经济强省土地出让收入合计3.5万亿,占全国比例近四成。而从对土地出让收入依赖来看,这些房地产市场发达的地区地方财力也更为依赖土地出让收入。我们采用一般公共预算收入+政府性基金收入作为综合财力口径。采用2020年土地出让收入/综合财力衡量各个省份财力对土地出让收入的依赖程度。湖北(57.7%)、江西(55.5%)、江苏(54%)、浙江(53.2%)四省最高,均在50%以上。而对土地出让收入依赖较低的部分是土地资源稀缺,其它财力丰沛的地区,如北京、上海等一线城市,部分是经济欠发达,土地出让困难的地区,如黑龙江、内蒙等。土地出让收入占地方财力低于30%的九个省市就包括上海、北京、黑龙江、内蒙、新疆等。

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过去三年,全国大部分地区对土地出让收入依赖度有所提升,提升最为的是部分强省和债务偏重省份。2018-2020年全国大部分省市土地出让收入占综合财力比例有所提升,除了安徽(-0.83%)、河南(-1.18%)之外,过去三年其余所有省份综合财力更加依赖于土地出让收入,其中吉林、湖北土地出让收入在地方财力中占比提升20个百分点以上,甘肃、黑龙江、江苏等6省份提升幅度也在10%-20%之间。对土地财政更为依赖的省市分两类,一类是甘肃、吉林、黑龙江等经济偏弱而债务压力偏大省份,另一类是江苏、广东等房地产市场较为活跃的经济强省。

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2.2 地市级层面对土地出让收入的依赖情况

分地级市来看,在窄口径综合财力(不考虑转移性收入)下,2020年有28.4%地级市财力对土地出让收入的依赖度介于40%和50%之间,20.87%的地级市介于50%-60%之间,19.69%的地级市介于30%-40之间。与2018年相比有33个地级市对土地依赖度提升超过20个百分点,其中鹰潭市、保定市、河源市提升超35个百分点。有30个地级市对土地依赖度下降超过10%,其中防城港、宝山、自贡下降超过30个百分点。

如果考虑转移性收入,则综合财力口径变为一般公共预算收入+政府性基金收入+转移性收入。在此口径下各地级市综合财力对土地出让收入依赖度明显下降。约27.5%地级市依赖度处于20%-30%之间,24.9%地级市依赖度处于10%-20%之间,15.7%地级市依赖度处于30%-40%之间。与2018年相比,2020年有35个地级市对土地依赖度提升超过10个百分点,其中绍兴、中山、南京、长春提升超过25个百分点,有35个地级市对土地依赖度下降超过10个百分点,其中防城港、亳州、宝山和张家口下降幅度超过25个百分点。

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风险提示:宽信用不及预期。

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